后奥运时代房价走势

在北京成功申奥以来，“奥运”与“房价”一直被很多人联系起来，而奥运概念在2003年至2007年，这几年间，一直被人（房地产企业，包括开发商与顾问机构）大肆炒作，而且愈炒愈烈，地价与房价也愈推愈高，中国的房地产市场也进入了前所未有的高峰期。2008年，奥运年，突如其来的一连串灾害，央行的一连串动作，政府领导的一连串发言，房地产开发商的一连串速销优惠与降价潮，成交量的不断下挫，房价的不断下降，整个2008年上半年，房地产业布满了灰暗的气氛，房地产企业们的束手无策，奥运概念似乎起不了作用。笔者认为，奥运概念在经过2003年至2007年对房价的上涨起了推动的作用，但这只是众多因素的其中一项。而随著奥运的临近，奥运概念对房价上涨的支持作用已经接近尾声，并步入后奥运时代的调整期。

前几年开始，奥运概念对北京等地的房价上涨具有推动的作用。自北京成功申奥以来，众多开发商开始炒作“奥运概念”，使北京的房价从“非典”后开始快速增长，随后逐年加快，一直到2007年。但奥运概念只是影响北京等城市房价上涨的因素之一，因为房价的上涨是由很多因素综合一起而引致的。概括来说，影响中国主要城市的房价上涨的，有奥运概念、经济增长、人民币升值、人口增长、供需、走势预期、投资套利、基础设施、交通设施、环境绿化等方面的建设与改善、有影响力的房地产企业的市场行为、政策与制度等因素。在众多因素中，奥运具有明显的概念性与炒作性。回顾过去几年的房地产发展历程，在2005年以前，主要是房地产企业对奥运概念进行炒作从而推动房价上涨。2005年至2007年间，推动房价上涨的因素除了奥运概念外，还包括经济增长、投资增长、人口增长（如北京每年的人口增长率高达2.4%以上）、供求、走势预期等因素。在2007年里，推动房价上涨的主要因素有消费者对房价大幅上涨的担忧、人民币升值、市场走势预期、投资套利、大牌房地产企业的市场行为等因素。

对于目前中国的房地产形势来说，一方面，央行连续加息、提高商业银行存款准备金率，央行领导们明确表明从紧货币政策不会动摇，和市场对继续加息、提高存款准备金率等预期，正是改变房地产预期、抑制房价上涨、使得房价可能继续进一步下调的主要因素。另一方面，一段时间以来，许多房地产开发企业，尤其是上市公司，疯狂囤地，在地方政府的积极配合下，地价楼价屡创新高。如果地方政府真能实践温家宝总理在政府工作报告中：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”，有效打击囤地行为，政府严格执行“土地两年不开发无偿收回”等政策，同时切实增加市场上的有效土地供应量，兑现实施住房保障制度，在正常情况下，地价、房价还可能会进一步下调，目前已经开始下降的房价则可能进一步下调。而曾因奥运概念而大幅推高房价的城市，其房价可能会在奥运会后出现下跌的可能，但幅度不会太大。

笔者认为，我国的房地产业已持续繁荣了10年，在奥运会后，受一直以来过高的房价对住宅需求的抑制、市场供应的增加（如北京在2008年下半年将提供600万平方米，约7万套的保障性住宅；而新增供应的普通住宅约1,800万平方米，共约15万套）及货币信贷的紧张，以及市民对奥运会后房价变化的改变等，相信在奥运结束后，房地产将进入适度调整期。同时，由于房价增长过快是影响经济稳定和金融危险的主要因素，因此房价的走势仍然会成为调控的重点。