从目前的市场形势来看(货币紧缩政策丝毫未见放松的迹象,楼市观望非减反增),下半年开发商的日子将更加难过.
踏入7月份由于北京奥运的临近,大多数购房者的目光已聚集到奥运上,他们不想在奥运前受到买房的事所烦扰,所以他们会选择在奥运后,再买房.而目前国内大部分开发商也十分明白购房者这种观望风气,所以在这个月,绝大部分的开发商也会封盘,按兵不动.
在8月份,由于奥运会的举行,这个月,相信绝大部份的开发商也不会开盘.
而在9月份则被业界视为衡量楼市是否真的进入拐点的关键月份.笔者认为这个月之所以是开发商的最佳出货时机,是因为去年高价拿地的开发商将面临付清土地出让金的压力,特别是在去年三季度土地价格处于“顶峰”时盲目拿地,创造一个又一个“地王”的开发商,如今昂贵的地价已将这些开发商逼向“绝境”.加上,按照目前的政策规定,开发商只有付清全部地价款才能拿到土地使用证,拿到土地使用证是项目正式开工的前提,同时才能到金融机构进行土地抵押获取银行开发贷款.与此同时,开发商在经历了7月和8月的低成交量后,9月份开发商的资金链将会更为紧张.再者,为了抢夺市场份额,洞悉先机的开发商会抢占在国庆前将楼盘推出市场,以抢夺客户,并避开国庆推出时的大规模折扣潮和优惠潮.再者,在9月份出货时开发商可以打出”喜迎佳节,欢度因庆”等旗号进行速销.更重要的是选择9月份出货,开发商可以避开新闻媒体,特别是网络言论的压力,因为7月和8月的楼市数据会分别在下一个月月初公布,而在9月公布8月份的数据时,开发商和业界可以把不利的数据推搪说是由于奥运的原因;而9月份的数据则会在10月初公布,但深圳 / 上海 / 北京等被业界视为楼市风向标的城市,在07年9月时的商品住宅成交价均处于高位(07年9月深圳商品住宅均价是约16,777元 / 上海是约9,950元 / 北京是约14,559元),故相信08年9月的同比数据在10月公布时,一定会很不如人意,媒体 / 公众会针对这些数据大造文章,故在9月份时出货可以避开很多市场上的不利消息.
进入10月份国庆的日子,相信有很多开发商会部署在国庆假期出货,但众多开发商同一时间在这时出货的话,在目前供明显供大于求的情况下,业内就会出现新一轮的价格战和速销战,在僧多粥少的情况下,对开发商是很为不利的,而在9月份出货的开发商,则会首先抢占了市场份额.加上,9月份的同比数据会在10月份公布,到时一定是以负面的消息为主,不利开发商售房.
到了08年的最后两个月,由于11和12月一向是除了春节外的楼市淡季(07年最后两个月深圳商品住宅成交面积只有约37万平方米 / 上海只有约295万平方米 / 北京只有约330万平方米),差不多是07年年度的最低位.加上,2008年整个楼市的不景气,受08年前10个月成交量较07年同期大幅下降的不利消息等影响和大部份购房者继续观望,并将购房步伐延后一两个月,至09年时才再作决定, 故在楼市淡季不是开发商推盘的最佳时机.
从上述这些分析,可以知道9月份出货是开发商在08年下半年的绝佳时机,笔者也相信进入9月份,会有愈来愈多的开发商开盘,洞悉先机的开发商不但可以抢占市场份额,更可以有堂而皇之的旗号进行推广.
