高通胀下的房价走势

近日潘石屹指出 “未来中国的房地产市场有跌的可能性,但我们看到更强大的力量可能会促成它暴涨。原因就是通货膨胀率、CPI及PPI的指数都非常高。”

笔者认为在房地产市道高涨时,高通胀高房价的情况是必然发生的(高通胀,钱的价值降低,为了让资金寻找出路,最好的方法就是投资房地产,房价就会上胀)。但中国目前的情况不一样,目前有很多因素都会消除高通胀下房价暴涨的可能。

首先,就目前市场成交量与房价涨幅来看,从去年下半年国家宏调政策力度加大开始,成效在08年得到体现,全国70个大中城市的房价同比增长率从08年1月的11.3%高位连续下降至5月的9.2%,部分城市5月份的房价环比更出现下跌,兰州(-0.8%)、深圳(-0.5%)、南昌(-0.4%)、成都(-0.4%)、福州(-0.3%)、沈阳、哈尔滨、南京、海口(-0.2%);就成交量而言,深圳05年的商品房成交量是993万平方米,06年是798万平方米,07年是439万平方米,08年头5个月是108万,同比下降9.3%、19.7%、45%、45.1%;而北京商品住宅成交量06年是2,608万平方米、07年是1,732万平方米、08年1-5月是266万平方米（03年同期是417万平方米）,同比下降7.5%、50.6%、48.8%。在成交量严重减少、房价开始有下降和购房者从没有过的长时间持续观望的形势下,就算通胀再高,也只是开发商的问题,若开发商再不自我调节,必然会出现资金问题。

开发商融资困难(包括从银行、股市),更令开发商在高通胀的情况下吃不消。从银行贷款来看,从07年1月以来,央行连续15次提高存款准备金率,从07年初的9％到现时的历史高位17.5％,即金融机构收回资金约1.8万亿元。至07 年底,全国商业性房地产贷款余额为4.8 万亿元，比年初增加11,261 亿元，增长30.6%，其中房地产开发贷款余额为1.8 万亿元，比年初增加3,613 亿元，增长25.7%，购房贷款余额为3.0 万亿元，比年初增加7,622 亿元，增长33.6%。商业银行法规定银行的贷存比不得超过75%,今年一季度末中国金融机构银行的贷存比例是68.89%,实际上很多银行已超过了这个比例,银行进一步大量发贷支撑高房价是不现实了,预计全年增幅将控制在9,000亿元以内,缩减至少2,000亿元。

从股市来看, 07年前10个月,房企从股市融资了1,700亿元,但在10月以后,房企从股市融资难度加大(如恒大地产没能在香港成功上市),加上08年股市低迷,股市融资全年至少减少1,000亿元。

投资需求受到遏制和炒房客的低格出货,将会令房价进一步受挫。投资方面,在第二套住房贷款新政的359号文件之后,还出台了459号文件,并在2008年的政府工作报告中指出：将遏制与打击对住房投资的需求, 打击炒房炒地将成为政府08年的工作重点。炒房客的低格出货会促进楼价下跌。这两年有多少房子被投资炒卖的,没有一个确实的数据,但当市道不好时,这些房子会抛向市场,当没有足够的购买力承接时,房价会进一步下跌,越是下跌,抛售的炒房人会越多。据报道温州炒房人抛售房产达28万套。而上海在春节前有约86,400套抛售,目前约103,000套,几个月时间增加约17,000套,可想而知市场压力是有多大。

在住房保障方面,从2007年下半年开始推出的保障性住房在今年下半年也会涌向市场。如北京今年下半年推出的保障性住宅预计达7万套,而今年新增的普通商品住宅约15万套,再加上目前市场的2.6万套现房,北京今年的住宅总供应量将超过24万套。在投资严格限制的条件下,这样大的住房供应量,对市场的冲击是相当大的。

急需返还欠下的土地款,也增加了开发商的压力。07年全国土地出让金收入约1.2万亿元,而07年拍卖的土地,其土地出让金需在08年交齐。这对开发商来说是很大的问题,特别是06年下半年、07年所拍下的地王。这些开发商要么去融资,当融资出现难题时,只能低价销售手头上的房产,对市场是一种冲击。