大鱼吃小鱼 愈吃愈健康
从07年1月以来央行连续15次提高存款准备金率,从07年初的9％到现时的历史高位17.5％,即金融机构收回资金在8,000亿元以上.同时,央行已经表示08年的新增人民币贷款将保持在07年的水平.这些货币政策,使得房地产开发商的资金愈来愈紧张,特别是在2006年底,2007盲目高价拿地的开发商,在步入2008年下半年,他们的资金压力会更大.水龙头关了,土地开发不了,还要支付高昂的土地费,按照新规,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,为了让项目能顺利启动,目前中小开发商有三种普遍的做法,第一种是资金出现困难,但又不愿意出售股权或出让项目的,会从民间借贷,而民间借贷的利率高达15%以上.第二种是资金链尚未出现危险的企业,其策略主要是收缩业务,能紧缩的尽量紧缩.第三种是已有多处项目在运作的企业,其选择要么是寻求合作伙伴,引入战略投资者,要么就只能是将现有品牌“托付他人”.
据建设部的数据显示,目前国内共有开发企业约4万家,而在上海上市的有约65家,深圳上市的有约42家,香港上市的不足35家.其他3万多家均是没有上市的中小房地产企业.由于房地产开发市场的极度不规范,造成房地产开发企业数量过多,在目前行业不景气的情况下,很大一部份房地产企业面临资金困难,他们将被面临被收购,就算不被收购,在将来他们也会渐渐地退出土地市场,数年后的土地市场将会是大企业的天下.
大型房企的市场份额不断扩大,中小房企的生存空间愈来愈少,也进一步促成行业的整合.据金地公司的公告,08年5月份,公司的销售金额约7亿元,环比增长约32%;而保利地产在1-5月份实现销售认购金额约66亿元,同比增长约24%. SOHO中国的北京三里屯SOHO开盘一周,签约达43.5亿元.相反,另一边国家发改委公布的08年1-4月份,全国商品住宅房销售总面积约13,664平方米,同比下降0.4%.通过大型房地产企业和行业的总体销售数据来看,大型房地产企业的表现依然强劲,在行业的地位已愈来愈稳固.
受到08年上半年行业的萧条影响,愈来愈多的中小开发企业受不了资金压力,纷纷四出寻找资金,于是在2008年6月,万科收购了深圳易理地产有限公司旗下的“易理园景台”项目,拉开2008年地产业并购序幕.
近几年万科在业内的并购一直在加速进行,从没有停止过.2006年,万科收购了22家公司,以23.8亿元收购款获得了价值14亿元的净资产;2007年,万科收购的公司达到27家(当中有超过20家是在07年下半年完成的),以18.7亿元的收购款获得了价值21亿元的净资产.在万科2007年新增项目的总规划建筑面积中,41%是通过收购公司或合作方式取得的.而今年房地产企业的利润预期普遍要低于去年,企业出售的心理价位也肯定会低一些,因此开发商“低价入市”的时代已经来临.
并购对行业而言是充满机遇(令行业更具规范,更加健康),但也是充满风险的.
首先,就机遇而言,在并购当中,各方面通过资源(如土地、资金和人力资源)的整合基本可以实现多赢.如一些缺乏开发经验的小型开发商,虽然手中有地,但没有开发经验,在开发过程中施工、规划、营销各方面的资源都比较缺乏,在整个开发过程中,企业会多走很多弯路,多花很多冤枉钱,因此还不如将项目转让,将投资收回到自己擅长的领域中来,自己省心,而且交给更专业的公司开发也是更负责任的做法.
随着房地产业宏观调控的深入,要想保证土地不被收回只有尽快将手中的土地投入市场开发;但是宏观调控后,企业开发项目的自有资金门槛一再提高,企业本身融资渠道有限,银行信贷的闸门也越收越紧;因此,在手头有多个项目有待开发的时候,找一些有经验的开发公司合作或者转让一些项目,将钱集中到更好项目中,都是可行的.目前在全国房地产企业的并购整合都是趋势.一来是由于宏观调控关于闲置土地处理的压力.二来是大部分的所谓房地产公司是没有开发经验的;而且房地产企业开发人才十分匮乏,大部份的人才已被知名房企高薪聘走.
而对于收购方来说,目前在一级市场上要竞买一块地,一方面是成本比较高,另一方面不一定能拿到比较好的地块.而目前在开发的一些项目,如果不是一块好地或者没有前景,原先的开展商也根本不会开发,因此在土地二级市场上,采用直接购买、参股等方式并购也可以实现企业的低成本、快速的扩张.同时采用参股的方式收购项目,比起直接购买项目和投资开发的税务成本更少,直接交易成本更低,
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