两代居专题研究

两代居专题研究

 

 一、两代居的发展起源

二、两代居的市场定位

三、两代居的产品特征

四、厦门的两代居案例

 

 一、两代居的发展起源

在中国传统文化中，习惯以家庭为中心，几代人同居一室，形成“老有所养、少有所依”的家庭结构。

然而这种家庭模式结构的聚居形式，无法避免两代乃至三代人之间观念的差异，由此形成的不和谐造成了家庭内部感情受到伤害。

同时，观念的更新，越来越多的年轻人和老人开始追求独立的生活，但这种独立是东方式的传统，即保持相对独立的同时仍要易于联络，方便相互照应。

“两代居”产品，正是为这一需求而生。

中国大陆“两代居”产品的发展，经历了以下四个阶段：

第一阶段，单套大户型阶段

传统上，在经济条件允许的情况下，带老人、孩子的多口之家一般选择三室或四室的大户型，老人、子女拥有各自的卧室，具有相对的独立性，但这种独立性也仅限于卧室的独立，而公共活动空间如客厅、餐厅、厨房乃至卫生间，使两代人生活空间存在很大的交叉，而两代人因生理、心理、年龄、生活习惯、思维方式、文化水平及行为方式等等的差异，存在显而易见的代沟，产生各种不和谐与矛盾。

第二阶段，近距离“1＋1”阶段

一方面是越来越多的老人和子女观念逐步更新，期望能够在便于相互照应的基础上开始独立的生活，另一方面是市场尚未认识这一需求，而传统的大户型又不能真正做到互不干扰，因而无法满足这一需求。

在这一前提下，出现了一些购房者选择同一小区或相近小区的一大一小两套房子，较大的供年轻夫妇及小孩居住，较小的供老人居住，即近距离“1+1”模式，这种模式较好的解决了独立居住和便于联络的双重需求，成为该阶段购房者自主创新的表现。

第三阶段，初始“两代居”阶段

近距离“1+1”购房模式的反复出现，使市场感敏锐的开发商率先认识到了此类需求；而对人口周期理论和居住观念的研究深入，更是从理论上论证了此类需求的存在与发展潜力，自此，“两代居”产品应运而生。

这一阶段的“两代居”产品，还仅仅只是在户型功能上实现两代居，即户型设计上两个单元既拥有共同的大门，又拥有独立的入户门，在部分使用功能上实现独立，而在另一部分使用功能上实现互通，两个单元既相互独立，又可连成一套。

第四阶段，全面“两代居”阶段

不同于初始“两代居”阶段仅限于户型功能的分合，这一阶段的“两代居”产品更多的考虑到了居住群特别是老人的生活习惯，从小区的灯光、声控，到户型内部老人活动空间的采光、日照和防滑，两单元之间的互动，再到整个社区的文化氛围，物业服务等，表现的更为全面，朝深耕化方向发展。

此外，对两代居的目标客群也进行更深入的细分，出现了一对年轻夫妇两对老人的“1+!+!”产品模式等等，目标市场的细分也正是“两代居产品”走向成熟的标志。

 

在老龄化问题严重而且地价金贵的日本、香港和台北等地，“两代居”产品已非常流行；而在国内，当前的“两代居”产品正从第三阶段后期开始向第四阶段过渡，整体而言，产品及外延内涵仍处于起步水平，但市场创新和发展力快。

 

二、两代居的市场定位

两代居产品是介于传统共居产品和“银发”产品之间的一类细分产品，三类产品的特征比较如下：

从本质而言，传统共居产品、两代居产品和“银发”产品代表了三种不同细分市场的客户需求，而两代居产品具有传统共居产品和“银发”产品各自的优势，又规避了各自的劣势，是根据市场发展和客群特征变化，在两者基础上发展的更为先进的产品。

从目标客群的年龄结构，我们发现40岁以下（特别是35岁以下）的夫妇较为接受两代居产品，而40岁以上的夫妇，观念相对传统，对两代居产品的接受度要低于前者。

我国已经步入老龄社会，老人的问题越来越突出；还要看到，我国仍是一个发展中国家，人们生活并不富裕；与此同时，由于城市发展造成的土地价格日益升高，使“有分有合”的“两代居”无疑将成为相当长时间内一种有价值的住宅形式，并有着极大的市场潜力。

 

三、两代居的产品特征

两代居产品，它的户型最大特点是既分又合、分合自如，既要考虑到年轻人的生活习惯，也要照顾老年人的生理、心理特点，具体而言有以下几点：

1、相对独立性；为适应两代人不同的生活需要，应该进行合理分区，使两代人的生活起居分而不离。这样，老人可以得到照顾，年轻家庭也可以有人看管。

2、格局合理性；由于老年人退休或身体较弱，在家的时间相对多一些，因此考虑户型设计时，首先应注重老年人活动空间，注重老人休息和娱乐。在私有空间上，年轻人的卧室则需要一大一小两个房间，以供年轻的夫妇及小孩居住；而老人仅需一个卧室即可。

3、老人舒适性；充分考虑老年人的生理、心理特点，在专供老人生活起居的空间应重视细部设计。

例如老人的起居室宜朝阳布置，朝阳亦应相对宽敞；室内尽量不设台阶、坡道、门槛等，以防老人摔倒；地面采用防滑措施以防老人滑倒；卫生间内马桶、浴缸旁要设置保持身体平衡的扶手；在设计各种设施的开关、把手等时，应考虑使用方便，易于操作；老年人多反映迟缓，肢体活动受阻，且有一些急性病突发的可能，在老年人的居室、厨房、卫生间等处应设急救按钮，并与年轻人的居室相通等等。

4、户型可变性；根据家庭结构或人口的变化，两代居设计应具有可变性。例如当老人亡故之后，方便年轻人对“两代居”进行改造。这种改造可以有这样三种方式：首先，是卖掉另购新房。这要求“两代居”能适应新买主的要求。其次，全部自用。这要求一些空间有扩大的可能性。再者，部分出售或出租。这要求原有住宅有改造成两套标准住宅的可能性。

两代居具体的户型功能设计，主要有两种形式即单元式和独立式两大类。

n        单元式

单元式多适用于城市大量性建筑，这对于想“分而不离”的住户来说，可以减少辅助面积、降低购房投入。但“分”的顺序依次为：卧室、卫生间、厨房、餐厅和客厅。一般说来，卧室都是独立设置的，那么要解决的主要是其他房间的“分”与“合” 的问题。对此，可以有以下几种组合方式：

独用卫生间，合用客厅、厨房和阳台。这一类标准较低，但面积较为经济。老人独用卫生间比较方便，两代人共用厨房，共用进餐可使老人免去一些寂寞。

独用厨房，合用客厅、卫生间和阳台。这一类标准亦较低，面积较为经济。独用厨房可减少因口味不同和家务劳动而造成的矛盾。

独用卫生间、客厅，合用厨房、阳台。客厅分开使用，可减少因休闲娱乐方式与社交方式不同而造成的相互影响。

独用厨房、客厅，合用卫生间、阳台。厨房、客厅分开使用，可减少因饮食习惯不同、休闲娱乐方式与社交方式不同而造成的相互影响。

独用厨房、卫生间、和用客厅、阳台。此种户型独立性较好，合用客厅和阳台对两代人不同要求的影响不是很大。

独用客厅、厨房、卫生间。这一类小而全，独立性较强，两代人既可使用同一个入口又可分开入户，对于避免相互干扰较为有利；另外又可较方便地分隔为两个独立的户型，适用性较强。

n        独立式

一般越式结构，都有各自独立、完整的生活起居空间和设施，标准较高，比较适合于城市中高收入者。通常老人住底层，年轻人住楼上。根据入户方式不同，可分为：

公用门厅，分区使用。这一类“合”的成分较多，老人的底层客厅可大些，以供两代人团聚或社交使用。楼梯紧靠门厅，尽量减少相互干扰。

公用门厅，再增设一个直通上层的辅助性室外楼梯。这一类子女的自由度比较大，可通过室外楼梯直接上楼，避免打扰底层。

底层分设两个门厅入口，其中一个直上二层。这样，两代人既可以从内部相互来往，又可以相互隔离。两代人独立性更强。 

四、厦门的两代居案例(略)