楼市观望知多少

 

春花秋月何时了,楼市观望知多少?

2007年第四季度以来，楼市一改往日的亢奋，进入略显迷茫的观望期，来得有些突然，又是那么自然。

在一片热闹的拐点议论声中，观望早已成既定事实，然而观望何从？何去？何时了？

 

一、观望的先驱原因

根据我们对房地产市场周期的观察，并总结香港二战以后七次地产周期的规律，我司认为造成楼市调整的主要有五大因素：

n      政治危机

政治原因引发时局动荡，造成经济和民生水准的下滑，同时伴随金融和地产市场的调整，例如2006年泰国他信政治危机。

n      经济危机（包括金融危机）

经济危机、金融危机和地产危机常常是结伴而言，一旦发生经济危机，居民消费能力减弱，对未来的预期大幅降低，地产市场也难逃调整，例如1991年日本经济危机和1997年东南亚金融危机。

n      地产过渡投机

价格围绕价值上下波动，过渡投机使价格远高于价值，一旦疯狂无以为序，地产调整势在必行，这类地产泡沫最为常见，是市场失效的表现之一，例如1974年香港地产危机。

n      住房政策调整

政府的住房政策，也成为左右地产市场走势的重要因素，新加坡因其独特的住房制度成为唯一成功控制房价上涨的地区，而重大的住房政策调整，也将对房地产市场产生重要影响，例如香港1994年和1997年的住房新政策。

n      信贷紧缩影响

房地产市场的按揭政策使房地产和金融密切绑在一起，信贷紧缩直接提高了购房的成本，影响消费者购房决策，例如1968年和1981年香港地产泡沫。

 

从本轮房地产周期的背景来看，当前中国政治稳定，经济处于通膨期（应有利于房价上涨），金融虽有冲击但相对稳定，住房政策虽经历重大调整但对市场的实质性影响仍然微小。

因此，我认为本轮大陆房地产阶段性调整的主要原因在于地产过渡投机和信贷紧缩影响——过渡投机导致房价脱离实际购买力，有效需求不足；信贷紧缩政策，特别是“二手房贷”挤出了投资投机型，抑制了改善型需求。

根据房地产调整的原因判断，本次房地产调整属于“小拐”而非“大拐”，即类似于香港1994-1995年的地产调整，而非1997年的地产泡沫。

 

二、观望下的需求特征

市场观望期中，各种不同动机的置业者，如首次型、改善型、享受型和投资投机型（拆迁型置业根据其需求归入相应类别），表现出不同的需求特征。

1、首次型置业需求：需求户型为一房或两房；首次型置业者经济基础较弱，市场进入观望期后，受舆论影响，需求量锐减，但其需求又最具刚性，其实际需求并没有消失，而是随着城市化人口的增加而增加，并在当前市场环境下积蓄。

2、改善型置业需求：需求户型为两房到四房；改善型置业者具备一定的经济实力，多为换房型需求，需求真实但并不紧迫，受观望氛围和信贷政策影响，特别是第二套房贷政策限制，其需求受到较大程度抑制。

C、享受型置业需求：需求户型为大三房以上；享受型置业者经济实力雄厚，对房价及其走势相对不敏感，受信贷政策影响较弱，其需求受市场影响相对最小。

D、投机投资型需求；需求户型多样，但以中小户型为主；在对市场走势的良好预期下，投机型需求通过低买高卖获得投机收益而投资型置业者，主要看重物业保值增值功能，并通过租金获取收益；但在当前预期普遍悲观的市场下，投机投资型需求基本被挤出市场。

四类不同动机的置业者对市场反应情况如下：

需求动机	当前状态	直接原因	其他原因
首次型置业者	观望并积蓄	房价下降预期	住房保障政策
改善型置业者	抑制而延缓	房价下降预期	信贷紧缩政策
享受型置业者	观望而减少	房价下降预期	机会成本增加
投资投机型需求	悲观并挤出	房价下降预期	不动产流转性降低

 

三、观望的转折

本轮观望的主要原因是地产过渡投机和信贷紧缩，相应的本轮观望结束在于两点：

一是过渡投机泡沫得以消化；一边是房价下降，并进入一个稳定期，市场对房价下降的预期改变，认为房价已经到达底部；一边是需求积蓄，伴随着市场购买力提升；此消彼长，天平的两边发生变化，房地产市场进入下一个周期。

过渡投机的消化需要一定时间，当前还未看到已经到底的特征，房价还存在一定的下调空间，但从一些楼盘特价房推出的市场反馈来看，下调的空间已经不会太大。

二是信贷紧缩政策放宽；当由于市场形势的变化或是出于金融系统的需求，针对房地产产业的信贷紧缩逐步放宽，将解除套在房地产需求上的枷锁。

从当前厦门的实际情况来看，先是坊间流传甚广的中小银行放宽对“第二套房”政策执行限制，对购买第二套房以上的购房者仍可享受首套房贷款政策优惠。

再是4.15日国土局贯彻2007年12月份央行和银监局下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对人均住房面积低于当地平均水平的家庭，再次申请商业性贷款的，可比照首套房贷款政策执行。

从这一层面看，相关金融机构和主管单位似乎已有着手信贷紧缩政策放宽的迹象和动作。

综合来说，观望的转折是一个量变到质变的过程，而当前发生的，无论是房价的下调，需求的积蓄，还是信贷政策的松动，正是量的积蓄。

鉴于我对本轮房地产周期属于小拐的判断，本轮房地产调整周期应当在12-18个月，即从2007年10月起计，最快到2008年10月，最迟到2009年4月结束，这一周期基本应当可以保障促发质变的量的积蓄。

 

四、关键性促发事件

从量变到质变，需要关键性的促发因素。

关键性的因素一般包括重大的政治、经济和政策利好，利率的大幅降低和产业内的信贷政策、住房政策和“土地拍卖的风向标”作用等。从当前市场背景分析，简析如下：

n        政治、经济基本面良好，即便存在利好性消息，其作用亦会有限；但对厦门而言，三通的实质性利好将会有重大影响。

n        2008年实行货币紧缩政策，短期内利率仍然高位运行，同时产业内的信贷政策虽然存在松动，可能名存实亡，但不大可能实质性取消。

n        产业内的住房政策已经明朗，下一阶段执行力度将进一步加大。

n        政策利好性消息存在较大不确定性，且无实质性效果的政策利好其作用也有限。

n        土地和房价具有相互促进的作用，土地拍卖反映了开发商对后市的预期，高地价土地的出让将会为房价注入一针强心剂。

综合上述分析，未来对厦门楼市产生关键性促发的事件主要还是“三通题材”及土地拍卖的风向标作用，也是市场需要密切关注的重点。