1、土地流拍VS地王称霸
》》问：2月18日，厦门土地市场“新春第一拍”——同安区的9幅地块因无人报价而全部流拍，这是继2007年底同安区四幅出让的地块全部流拍后，同安区出让的地块再度流拍。据了解，由于9幅地块都无人问津，拍卖没有转入现场竞价环节，当日只有少数开发商派人到土地交易市场看了几眼，确认无人报价后也相继离去。这与近一年前的火热场面形成强烈对比——在2007年4月8日举行的土地拍卖会上，位于五缘片区的一个地块拍出的价格高达16.1亿元，楼面价达到了7965元/㎡，成为到目前为止厦门新一代的“地王”。作为房地产开发商，您对这个对比怎么看？
答：决定土地价格除了土地自身禀赋外，还包括开发商对市场走势的预期以及资金情况。
2007年4月的地王和2008年2月流拍土地在以上三点标准上都不相同，特别是开发上对市场走势的预期，已经发生了根本性的转变。
》》问：此次流拍会产生什么结果？
答：土地市场向来是房地产后市走向的风向标，此次流拍向市场传递最直接的一个信号是——开发商对后市的走向或趋于观望，或趋于消极。
》》问：同安这九块地如果三度开拍，您觉得必须具备什么条件？
答：土地是否成交，取决于开发商认为是否物有所值。之前两次流拍，在于政府的定价来源于乐观的市场形势，而开发商对市场走势已经趋于消极，两者对土地价值判断存在落差。
第二次政府将地块化大为小，只能降低拍卖进入门槛，却不能解决价值判断的落差。
想要同安这九块土地成功出让，要么政府根据当前市场预期调整土地拍卖底价，要么提高土地价值（例如完善周边配套等），让开发商决定物有所值。
2、 拐点之争
》》问： 最近房价“拐点论”领袖王石又发话了。他重申，“拐点”就像是秃子头上的虱子——明摆着，但同样是地产大鳄的任志强依然表示：“房价不会跌……”您对这个问题怎么看？
答：我基本同意王石的观点，因为当前市场符合拐点的特征：
拐前一年房价涨幅超过50％，最高达到200％；地王频现，地价上涨快于房价上涨幅度，土地出让收入占地方政府财政收入20%以上；金融问题成为制约因素，无论是贷款利率还是资金压力。
拐后市场预期发生逆转，投资性购房大幅萎缩；土地频频流拍，或以底价成交；楼盘促销手段层出不穷，但除早期的大幅降价外，购房者趋于麻木，成交量低位运行；新开楼盘价格低于周边在售楼盘。
同时，我认为当前的拐点，是“小拐”而不是“大拐”，何谓“小拐”和“大拐”，“小拐”是指房地产市场的长期基本面没有改变，例如当前大陆的城市化进程和经济面，但由于房价上涨过快过高，需要一个阶段性的理性回归，之后将会迎来另一波行情；大拐是指房地产市场的基本面发生严重动摇，或是地产泡沫过于严重，房地产市场将陷入一个数年的调整期。举个例子，“小拐”就像香港1994年4月到1995年10月的，“大拐”就像香港1997之后的地产泡沫破裂。
》》问：国家经济调控已定下基调：实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，预计在地产界会出现什么局面？
答：对当前房地产市场影响较大的是货币政策从紧，这对开发商的直接作用是通过银行融资的难度增加，成本增大；造成的影响小的方面是开发商的利润率降低，大的方面是之前扩张过快的开发商资金面将极为紧张，经营风险加大。
在市场供求方面，新增供应量相比之前预期会有所减少，但仍将处于供过于求状态。
》》问：据统计，今年1月份，商品住宅供应量比去年同期上升了12．93％，但销售量却在持续下降。今年1月份，厦门住宅一共只卖了1043套，销量仅有11．24万平方米，比去年同期下降45．22％。这是一年以来销售量最低的一个月。二手房交易量也在下滑，今年1月份，厦门二手居住用房成交量为8．38万平方米，比去年12月份减少1．62万平方米，比去年同期减少55．24％；成交套数为791套，比去年同期少60．23％。这些反映了什么？
答：从成交量的大幅度降低，可以说明厦门的房地产市场进入了调整期。一方面，市场对后市预期改变，投资投机型客户大量退出市场，一些自住型客户也处于观望。另一方面，也说明市场刚性需求仍然是广泛存在的，厦门并不缺乏真正想买房自住的人。
》》问：如果您认可王石的拐点说，那么，这个拐点何时能回归正轨？
答：“价格围绕价值上下波动”，目前是价格处于价值之上，当价格回归，价值上升，价格体现价值时，市场的信心得以恢复，市场将会回归正轨。具体的时间存在不确定性，但我认为大概会在1到2年。
》》问：在开发商纷纷谨慎拿地、楼市也呈下滑迹象的情况下，您认为今年购房合算吗？
答：既然是“价格围绕价值上下波动”，那么在价格的回归过程中，回归终点不是价格等于价值，而是价格低于价值，从理论上分析，如果能准确把握这一时机，购房者可以获得更大的实惠，经济学上叫做获得了更多的消费者剩余。
》》从营销策划公司的角度来看，您觉得今年应如何调整战略？
答：在市场景气阶段，房地产项目的营销主要体现在策略层面上，即定位规划和营销手法上，而在当前的市场调整期，将更注重战略层面、策略层面和执行层面的综合作用，战略上要对市场走势有准确把握，策略上要更体现目标客户特征，更注重创新和实效，执行层面要能更好的服务客户，增加服务附加值。
pk
