浅议厦门会所

“会所”最早由港资开发商带入大陆，最早的定位是面向中产阶级以上阶层，是会员身份的象征，交际的场所。

香港地价昂贵，住宅单位面积普遍较小，无法行使举办家庭活动或是款待亲友的功能，会所应运而生，成为香港居民的社区公共客厅，成为住宅的外延，因此在香港会所成为居住社区的重要配套，是提高社区品质的重要表现。此外，香港经济发达，商务及私人交际活动频繁，商业经营水平高，会所定位合理，使用率高，使会所的持续经营成为可能。会所存在市场需求并能满足市场需求，两者并兼，会所因而得以攻城拔寨。

会所随着港台房地产开发商的步伐进入厦门，虽然各开发商的开发初衷并非完全一致，但绝大多数将其作为新兴事物，以其高端形象提升楼盘品质，吸引购房者；这一期间，会所的作用，主要还是体现在项目营销上，开发商过于强调会所的规模和形象，片面地以会所档次代言社区品质，而在会所的建筑功能规划和业态定位上，仍然不够专业。当然，也有少数开发商，更注重会所的使用功能，例如裕景兴业开发的银行中心大厦，位于七楼的“国际会”会所，在厦门开创高端会所经营的先河，以提供优质私人会所服务及一级康体设施的社交场所而广为人知。

正因为如此，当第一批会所投入使用后，虽然这些会所看上去很高档也很赏心悦目，但对大多数业主而言，实用性却非常有限，使用效率低让会所更多的处于闲置状态，会所在购房者心中的地位也由云端落入凡间。

会所的本质具有双重性，一是社区配套属性，作为周边配套的补充，二是商业物业属性，综合而言，会所就是格调更为高雅的社区商业，多以交际场所的形式出现。

而厦门的多数会所因开发目的是为推广销售服务，因此过于倾向其社区配套属性，而弱化了其商业物业属性，即使注意到了商业物业属性，也仅是在功能规划上和招商上略作考虑，而未真正的将会所作为商业物业的一种形式，进行商业物业的消费人群、商业业态和经营管理等方面分析。对比香港20%会所亏损，深圳80%会所亏损，厦门至少95%以上会所是亏所的。

一方面是业主对会所不买账，另一方面却是开发商对会所的善后工作苦恼不已——持续性的运营投入和可怜的收入完全无法盈亏平衡。再加上厦门房地产市场持续景气，住宅物业销售无忧，会所在销售中的实际作用亦无法完全显现，因此厦门会所的开发在经历了初期的高潮之后逐步沉寂，无论是会所的规模和档次，还是在营销推广中的地位，都一落千丈。

探索厦门会所开发由高峰转入低谷的历程，无外乎外因和内因：

内因在于会所需求市场的不成熟，或是容量有限；香港的社区会所是作为业主交际、娱乐的标配场所，而大陆由于文化经济的差异，业主更注重住宅内部空间，对公共空间相对漠视，对会所之类的社区配套更多还处于可有可无的状态。会所的市场需求缺乏广泛的基础。

外因在于会所开发本地化的失败；开发商将会所引入厦门，更多套用香港模式，会所功能除了康体，就是咖啡厅或是影视厅，并没有因地制宜，根据本地业主实际情况设计商业模式，规划会所功能，组建商管团队，引入经营者。

相比外因，内因更起主要作用，这也体现在现状上，港台知名开发商的会所亦是十分不景气，即便少数经营成果的，也早已脱离了社区会所的本义，要么成为并非面向业主的高端私人俱乐部，例如银行中心的“国际会”；要么成为面向全社会的经营性商业，例如康乐小区和永升新城的运动、康体设施。

当前，会所开发正处于一个两难的境地，正犹如鸡肋，食之无味，弃之可惜。一方面是日益激烈的竞争迫使开发商要在项目品质和配套上不断超越，另一方面是会所的低使用效率带来的经济支出又不得不考虑。

我们十分确信会所的明天无疑会越来越好，但在当前阶段而出于对两者平衡的考量，厦门会所的开发必须走务实之路——会所开发更应该注重目标定位明确，规模投入合理，经营持续可行，毕竟，业主获得多少，才代表我们付出了多少。