人口理论与房地产周期

在西方经济学界和社会学界，人口周期和人口结构对经济周期的影响，不仅已深入到影响宏观调控和产业调控政策的实际应用中，更在微观市场，得到了广泛的应用——人口理论（以人口周期和人口结构为主）被用来分析金融市场、房地产市场中长期走势（《下一个大泡泡》中有很好的论述），预测各类日常消费品的未来需求变化，人口理论融合了经济学、社会学和统计学等学科，成为一门显学。

针对中国的房地产市场，任志强的《人口结构与需求》一文有详细的数据和深入的分析，就中国人口结构对房地产市场的影响作出了分析和预测，并得出人口结构决定中国旺盛的房地产需求仍将持续十年以上。

任志强的《人口结构与需求》，对中国整体的人口周期和人口结构进行了较好的分析，但基于此一项对中国大陆的房地产市场进行预测，我认为不足以显示出中国城市化的特征和不同地域的复杂性。

人口理论对经济周期影响的假设基础是“个人在不同年龄阶段的收入和支付能力不同”，由此不同的人口（年龄）结构形成不同的社会购买力，这种购买力水平随人口周期的变化而变化。

人口理论对房地产市场的影响，特别是中国目前的现状，则要复杂的多，影响房地产未来市场走势的人口因素包括：

（1）    人口周期与人口结构

依据人口理论，中国的人口周期正处于低抚养率带来的人口红利期，居民收入大于支出，居民财富水平处于增长期；且经济前景良好，居民对未来的收入增长较为乐观。

（2）    城市化进程与劳动力转移

中国正处于城市化进程的历史必然中，绝大多数城市发展阶段都还处于工业化阶段或集中城市化阶段，离城市发展的成熟期——主动式郊区化仍很遥远，持续的、大量的人口从农村向城市转移带来了旺盛的住房需求。

同时，城市化进程中从农村向城市转移的人口以适龄劳动力为主，而老年人口的转移较少，这实质上改变了城市和农村的人口年龄结构，为城市带来了人口红利。

（3）    城市中心化和边缘化

中国的城市，经历了计划经济时代千篇一律的行政规划，步入到市场经济时代，立刻显示出了各自的竞争力差异，城市或城市群之间的竞争，造成了城市的中心化和边缘化。

同城市化进程类似，中心城市对劳动力等资源具有更大的吸引力，各层次劳动力从边缘城市向中心城市的转移趋势也改变了城市之间的人口结构，进而影响房地产需求。

（4）    消费的跨代转移和跨期转移

人口理论的基础是人的消费能力随年龄变化而变化，但中国传统住房消费的跨代转移（如父母为子女购置住房）和现代信贷消费中的跨期转移（可造成提前消费），减弱了人口结构对住房消费的影响，造成中国购房时间先于经济收入的成熟，平均购房年龄要低于西方国家。

综合以上四点因素，根据人口理论结合中国当前实际，不同区域的房地产市场未来应呈现不同走势：

中心化城市：受城市化进程和中心化进程影响，大量适龄劳动力进入，除新增住房需求外，还进一步降低了城市的扶养比，增加了人口红利，中心化区域的房地产上升期持续时间将长于单一人口结构分析的时间，即远远在十年以上。

边缘化城市：城市化带来人口，边缘化失去人口，城市化作用强于边缘化，房地产上升期持续时间略高于十到十五年。

城镇乡村：城市化失去劳动力人口，房地产上升期时间将短于十年。