楼市景气周期愈行愈远
楼市景气周期愈行愈远
9.28房产新政以来，厦门楼市失去了往日的生机，走入了一个新的阶段——市场调整期，这似是房产新政的直接效果，实乃产业政策和房产周期从不一致的对弈到相一致的互促。
1、现状：房产景气周期愈行愈远
中国房地产市场，处于政府意志下的半市场经济，即一种有限市场经济状态；市场自发的房地产周期从上升期走向调整期，与宏观调控与产业政策从对立转为一致。
宏观：政府调控房地产市场态度明确，意向强烈
随着中央政府对房地产市场的进一步认识，理清了商品房、经济适用房和廉租房之间的关系，并将商品房定位为高端市场。
政府对房地产市场的调控政策，已从控制房价上涨过快的产业政策，上升为防止经济过热和防范金融风险的宏观经济政策的重要组成部分。
房地产投资和房价问题，已经影响到国家经济稳定和金融安全，中央政府态度明确，意向强烈，房地产产业调控已成为宏观调控中的重要一环，房地产行业走向理性，是大势之需。
政府宏观政策对房地产市场影响最大的，为基于金融市场稳定所作的货币政策从紧，在目前金融风险增大和CPI高位运行的情况下，显然并非是权益之策。
微观：本轮房地产周期进入末期，由上升转为调整
微观市场的诸多特征，已显示出房地产市场进入调整期，主要表现为：
n 房价高企，在过去三年房价上涨200％，实际需求的有效购买力不足；
n 房地产投机风气高涨，投机需求在上一阶段的房价疯长中扮演重要决色；
n 金融风险增大，金融市场特别是信贷市场已无力支撑当前房地产市场规模；
n 市场预期逐步发生转变，不论是土地市场还是商品房市场，后势态度趣谨慎。
当前厦门市场的具体表现为：
Ø 市场观望气氛浓厚，售楼处来客量骤减，实际成交量大幅下降。
除10月末“八盘齐开”催生成交的小阳春之外，近期总体成交情况大大低于以往正常的周均5万㎡成交量。
Ø 销售价格开始下调，一面是已开盘楼盘促销不断，另一面新开盘楼盘价格大大低于先前预期。
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Ø 土地拍卖喧哗不在，成后市走向风向标；
与以往土地竞拍的喧哗不同，“12.8”土地市场仅有少数几家国企参与，且成交价格趋于理性，12.8土地拍卖将成为未来地产景气指数下跌的重要风向标，大有“楼市冷暖地先知”的味道。
2、趋势：供过于求，优胜劣汰
房价过高导致市场有效需求不足，而投资投机及透支型需求也将随市场预期的转变而几乎销声匿迹，再加上今年土地市场供应量大增，市场供过于求局面已经产生。
一方面需求萎缩，另一方面是供给增加，“不怕房不好、只怕买不到”，“买房就像买菜”的时代暂告一段落，对购房者而言，有了更多更从容的时间选房；以自住为目的的购房者，将以品质和性价比两大标准，对房地产项目做出公平公正的投票，优胜劣汰将是市场的基本游戏准则。
与售楼处冷清不同，未来各楼盘在营销手段上，必将是精彩纷呈，类似2003-2004年的深圳，2005-2006年的上海，宣传、公关、活动、促销，各式各样的让利将层出不穷。总体房价也将随着促销的蔓延和新入市楼盘的竞争力价格，而产生松动及调整。
调整的周期长短尚无法推测，但可以确定不会太长也不会太短，太短不足以积累足够的购买力改变供求关系，太长则无法阻挡大量新增城市化人口的拥有住房的愿望，具体时间将与未来的经济运行情况和宏观与产业政策密切相关。
3、对策：品质为本，创造市场
房地产景气周期内，大可坐等客户上门，或是根据现在客户特征，选择一个目标客群，进行细分市场营销。
但是在市场调整期，套用一句“市场不是等出来，也不是找出来，而是做出来的”，必须要秉持创造市场的原则，以品质为本，打造具有制胜力的产品。
产品品质的竞争，又将体现在开发商品牌，产品研发能力和细节精雕能力上，至少在某一领域打造产品制高点，创造独特魅力，是项目得以生存的基础。
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