四问望京商业 “围城之战”

从北京地图上看，位于北京城东北，由机场高速、北五环、北四环、京承高速围合的区域就是望京。地图上的它呈钻石形状，倾斜的道路井然排列着，外地人踏入这个迷宫，半天找不到出口，就连本地的出租车司机也容易辨不清方向。
有人形容望京是北京城的龙眼，龙身就是四环线，上风上水。近年，望京的商业进入快车道，商业存量堪比西单，人均占有面积是北京人均的三倍。小小围城内，商家们使出浑身解数，争引客流，寻求新经营思路。

望京商业为何“高热不下”？
望京本身是大型住宅区，商业配套少，看似一个空白；常住人口20万人，外籍人士占一半，人均消费能力是北京的七倍；政府规划，政策倾斜，人们寄希望于这个“都市副中心”；很多商业从社区配套转为开发式商业，并呈现遍地开花的趋势！

望京商业档次良莠不齐？
目前而言，望京商业档次基本偏中，和人们预想的“高档”有一步之遥，这一步需要十几年乃至几十年的积累，但望京地区现已具有浓厚的商业氛围和商务氛围。大多数人只在区域内购买基本的生活便利品，这也是望京超市比较发达的原因，也造成嘉茂、华堂、方恒基本都是中档品牌的现象。

客户进望京持何意向？
所谓“先入为主”，谁先抢占有利商业地段，谁将称王封侯。华堂、嘉茂、新世界、国美电器等商业连锁有强大资金流保障，同时打包经营，后备力量足。他们的入驻带来了相当一部分客户，这也体现了百货零售的聚集效应和集中养店优势。但相当一部分客户如娱乐、电子、休闲类客户，甚至部分餐饮客户对望京持“观望”态度。这些业态和百货零售不同，需要强有力的氛围和人流，但目前望京缺少就是这种氛围。
不难发现，等这些大零售主力店商业价值进一步被挖掘后，望京也将实现商业业态转型，其他业态将迅速填补空白。
08年后，零售类的客户对望京更加慎重，而一直空白且需求旺盛的餐饮、娱乐等相关业态开始成了主要招商对象。

业态布局不平衡？
在望京地区的很多商业项目零售百货及餐饮比例占70%以上，娱乐、健身、影院等多元业态的进入还相对较少且分布比较分散。嘉茂整体品牌、档次和华堂有着明显的区别，精品店的数量较多，但人气不足。餐饮、娱乐、休闲消费被霄云路一带分散。
望京国际商业中心的餐饮店铺较多，加上进驻方恒的蕉叶、俏江南等，形成区域氛围。望京区域内，麦当劳、肯德基5-6家，吉野家3家，必胜客3家，这些快餐连锁在一个区域内如此密集开店，更多看好望京的“后时代”。
望京商业还在激增，发展也不平衡，租金更是差距较大，最高达到15元/天/平米，最低也在3元/天/平米，广顺南大街、花家地大街租金问鼎区域最高租金。就目前来看，商业相关业态还有机会。但要望京商业彻底“脱胎换骨”，还需时间。望京就在这种情况下，挣扎着、拼杀着，期待着，他们在等，一个机会，一个项目，能整合人流、整合市场的项目……5-10年的商业培育期后，谁主沉浮方可见分晓。