管中窥豹：透过数据看北京整体房地产市场

北京的房地产市场巨大而复杂。庞大而多样的购房群体、多元化的城市经济结构，产生了总量巨大、形式多样的购房需求，形成了各区域市场截然不同的特点。一般情况下，单独一个房地产项目仅需考虑其周边的地域条件和区域市场环境即可实现较好的生存和成功。人们在关注房地产市场的时候往往被个别的现象吸引了注意力：房市是否出现了拐点？是否供过于求？逐个分析项目是很难得出正确结论的。综观全局，这样来把握整体市场走势会更为准确。本文即尝试管中窥豹，通过宏观数据来分析宏观市场的一些特点。
　　
供  应

图1为2006年1月到2008年4月的月度新批预售商品房面积情况。从总量来看，2006年度新批预售商品房面积为2454.9万平方米，2007年为1928.5万平方米，减少了21.4%。仅对比3个年度1-4月的月均新批预售面积的情况下，3年的数据依次为180.1万平方米、131.3万平方米和117.1万平方米，跌幅分别为26.1%和14.7%。可以看出，连年来市场供应逐步减少，幅度较大。

根据图2，总体看，住宅的供应量是在逐年减少的，2007年较2006年有较大跌幅。2006年为1710万平米，2007年为1333万平米。对比1-4月份数据，2006-2008年3个年度分别为503万平米、347万平米和332万平米。从供应时间看，元旦前后为供应高峰，春节时迅速将至供应最低点，期间相对平稳，有5月和9月两个极大供应点。

从图3、图4可以看出，自2006年1月到2008年4月整体供应中住宅所占比例约为70%。但过程中波动较大，住宅一度下降到总量的50%以下。
同样可以看出，在2007年3月至5月，住宅占新增商品房供应的比例急速上升至5月份达到顶点，而在随后的6月份达到最低点，可知非居住用房的比例在3-5月经历了一个急速下降，转而在6月份快速增加的过程。对比图2，在2007年6月份恰好商品房供应达到一个极大值，可知在该月份有大量的非居住用房投入市场，也反映出2007年初股市火爆对房地产市场的影响在这个月基本结束。

需  求

从图5可以看出，每月签约面积长期大于新批预售面积，甚至长期保持在1.2倍之上，说明一手房市场总体仍是处于需大于求的局面，存量逐渐减少。
价  格

根据图6，总体看，环比增长系数一直大于100，说明住宅价格仍在增长。但从走势看，2007年9月后即整体增长放缓。具体来看，二手住宅价格保持了相对平稳的增长，但于近期增幅放缓，增速接近0，新建商品住宅增幅波动较大，但总体增长较快。自2007年9月后波动放缓后，在2008年初出现增速反弹。
结  语
针对“房市出现拐点”“北京房价已经降了”等热门言论，只能说，从上面的分析还不能就此下定论。无论从供应量还是消化量来看，的确有下降的趋势，但在经历了2007年的下降之后，下降趋势已然放缓。从供需关系来看，供应依然低于消化量，新增的存量仍在减少。价格方面，目前北京住宅的房价走势依然坚挺。
但从图表中也可以发现市场的一些“消极”反应，除供需量下降外，价格增速放缓，成交周期拉长等都体现了这一点。不过，个人认为，2006年和2007年北京房地产市场的“繁荣”是病态的，价格增长更多的是在市场旺销的表象下进行试探消费者承受底线的非理智行为，现在市场所体现的“疲态”只不过回归理智而已。