1-6月份京、津、沪二手价格起伏上扬，深、穗艰难“爬坡”

在备战奥运会的紧张行进中，2008年已走过了一半，在这2008红奥运的中国半年中，楼市有何不同的变化特点和走势呢？北京中原三级市场研究部的专业人士通过京、津、沪、深、穗五大城市的中高档二手商品房楼市变化特点给您做一综合解析，并结合6月份各城市楼市变化特点对7月各城市中高档二手商品房市场作一预测。

（一）1-6月份京、津、沪中高档二手商品房价格指数起伏上扬，深、穗艰辛“爬坡”

据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，在已经过去的2008年的1-6月份，京、津、沪、深、穗五大城市的中高档二手商品房价格指数环比走势如下图所示。

从图中我们可以看出，京、津、沪三地的中高档二手商品房价格指数环比值在今年的1-6月份呈现起伏上扬，但涨幅趋缓的态势。三地均是在3月份达到上半年中高档二手商品房房价格指数环比值的最高点，环比值分别为1.45%、2.4%和2.07%。在三月份以后，京津两地均保持上扬的态势，涨幅趋缓。上海也仅在6月表现为环比价格指数的下浮0.46%。

相对比京津沪三地的价格指数起伏变化，深、穗两地有自己的变化特点。从图中可以明显看出，深、穗两地1-6月份的价格指数呈现艰难“爬坡”的态势。广州1-6月份中高档二手商品房价格指数始终围绕0.00%的基准线徘徊，在5月份达到上半年的环比值最高点0.56%。同时1-6月份的深圳价格指数环比值虽然一直处于下浮的状态，但下浮的幅度呈趋缓的态势，如图中曲线显示的，从1月份的-3.86%到6月份-0.30%的降幅变化可以看出，深圳的中高档二手商品房价格在上半年始终处于艰难的“爬坡”阶段，在5月份的时候下降幅度最低，仅为-0.12%。

针对如上的各城市1-6月份中高档二手商品房价格指数环比走势曲线图，北京中原三级市场研究部的专业人士说，各个城市的2008上半年中高档二手商品房楼市的变化趋势有着如下的共同特征。

首先，2007年底开始的楼市清冷期对五大城市造成不同程度的影响，从上图中我们也可以看出，1-2月份各城市的中高档二手商品房价格指数仍旧受到清冷期的影响，相对处于低位徘徊期。其次，春节过后的3月份处于楼市市场的传统回暖期，许多客户、业主在此时积极的购房、售房，从而带动楼市市场的回暖，表现为各城市中高档二手商品房价格指数环比的上涨。最后，三月过后的楼市市场理性回归，在4-6月表现为价格指数环比变化的起伏归位，回到价格相对正常的状态。

（二）6月份京、津中高档二手商品房价格指数环比上扬，沪、深、穗下浮

北京：

据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示：2008年6月北京中高档二手商品房成交均价为14031.4元/平方米，二手商品房买卖领先指数为233点，环比2008年5月上涨0.48%，相比较2008年5月 0.86%的涨幅有所回落。同时，2008年6月北京中高档二手商品房买卖成交量与5月基本持平。

“节后回暖，回暖走缓”是2008年上半年京城中高档二手商品房买卖市场的整体走势。从楼市走势我们可以看出，京城楼市自三月回暖后，随着奥运会的日渐临近，消费者观望情绪仍很浓厚，6月份虽然购房需求及带看房量是上升的态势，但实际买卖交易却仍然持续5月的不够活跃状态；而同时个别区域业主的心理价位有所松动，以略低于市场价的价格出售房屋，这都导致6月价格涨幅同5月价格涨幅相比有所下浮。

其次，08年从紧货币政策是主基调，而上半年消费者价格指数（CPI）一直处高位运行，这也使得从紧货币政策执行力度在不断加大，上半年央行已五次上调存款准备金率，这在一定程度上加重了楼市消费者的观望气氛，影响到楼市的交易量。

综上所述，种种数据显示2008年1-6月份京城中高档二手商品房市场保持了春节后的持续回暖，但回暖走缓的态势。而在7月份，北京中原三级市场研究部专业人士分析，由于奥运会的日渐临近，观望氛围将日渐更浓，回暖的趋势将继续走缓。对于中高档二手商品房的成交价格而言，也将与06月持平徘徊。当然，具体到不同区域，由于一二手房之间供给比例不同和区域条件特点不同，价格涨跌幅度也会有所不同。

（数据支持：北京中原三级市场研究部，仅供参考）

天津：

2008年6月中原（天津）领先指数为225点，环比增长0.30%，样本楼盘成交均价为8219（元/平方米）。根据天津中原统计，6月市内六区成交量有较大幅度的下降。市场整体冷淡，但价格却未有较大幅度的变化。

6月份历来是房地产行业相对清淡的月份。而且受股票市场下滑和国家信贷政策的继续收紧等大经济环境的影响，成交量呈较大幅度的下降，环比下降28.7%。。同时，接连不断的阴雨天气所带来的出行不便也降低了人们看房和购买的欲望。

和全国房地产形势一样，天津房地产市场买卖双方的僵持仍在继续进行，且愈演愈烈。从一手市场到二手市场成交量都较大幅度的下降，开发商花样繁多的打折促销手段并没有增加其实质的销售业绩。一手房的降价潮已经开始由南北上。而相反，二手房价格并没有出现人们预期的实质性降价。虽然增长幅度减缓，但6月份成交均价仍呈上涨趋势，为8219元/平方米。

从6月的数据情况可以看出，虽然成交量有了大幅下降，但人们所期望的价格下跌却没有出现。象征性的价格松动并不能突破市场的坚冰，买卖双方仍僵持不下。故，近期市场的成交状况不会有太大的转变。

另一方面，租赁成交多于买卖的现象反映了市场上持币观望的人很多，也证明了市场的需求量并没有到底，这部分人将成为未来的市场，一旦价格到达他们的心理水平购买欲望就会被释放。因此，对未来市场的看好和无缺乏资金的紧张，使得二手业主不愿迁就而降低价格。

综上，天津中原预计7月份指数的整体走势不会有太大变化。各区域内的板块价格将继续保持有增有减的情况。短期内出现价格整体下跌的可能性不大。

（数据支持：天津中原，仅供参考）

上海：

2008年6月中原（上海）领先指数为161点，样本成交均价为18469元/平米，环比下跌0.45个百分点，同时二手房成交量也继续下滑，环比上月下降了14个百分点。总体来说，6月上海二手房市场呈现量价齐跌的态势。

六月二手房市场上的观望氛围依然很强，虽然挂牌房源量在不断增加，而且挂牌价格有所下调，但成交量却在继续下滑，购房者在下跌的房价面前表现出较强的观望心态，期望房价进一步下跌，持币观望的客户逐渐增加。另外虽然房价有所下跌，但购房者购买欲望不强，这导致部分业主转售为租，从而使得本月的二手房租赁市场较为活跃。

（数据支持：上海中原，仅供参考）

深圳：

2008年6月中原（深圳）领先指数为221.5点，样本成交均价12,382元/平方米，环比跌幅0.3%。根据深圳中原的数据统计显示，本月成交面积环比上月下跌了22.2%，市场在多种因素的影响下，出现了一些新的问题。

6月份市场有转淡的迹象，成交量出现了一定程度的下跌，但指数变化幅度开始缩小，价格的变动不大，市场有再次陷入僵持的可能。6月份，对市场影响最深的事情应当是普通一手住宅的持续降价，一手市场的变化毫无疑问会对二手市场产生深远的影响，特别是在价格上，因此，二手价格正面临新的压力，二手对一手的价格优势面临逆转，如果今后一手市场的价格继续下行的话，那么毫无疑问，二手的价格也将随之被压低。

如今的实际情况是，中高档住宅作为市场供应的主体，价格已经基本趋向于稳定了，但成交量水平仍然处在低位，六月的成交量下滑是一个危险的信号，如果成交量不能保持在5月的水平，那么后市还将面临更大的压力。

综上，价格在目前已经基本没有了暴跌的危险，但是如果市场供求不能在合理的时间内取得较稳定的平衡的话，持续的市场压力将会给价格长时间的压力，价格向下的风险短时间内仍然不能解除。二手市场在这种环境中，对环境改善的期望应当放低，考虑到一手市场的实际降价幅度，今后二手价格势必会承受更大的压力，如果价格不能在一定时期内有所改善，那么，客户的持续流出和成交量的下滑将是不可避免的。

（数据支持：深圳中原，仅供参考）

广州：

6月，中原（广州）领先指数为167.3，环比下降0.1个百分点。从一月份到现在，无论二手成交量变化如何，价格指数均在166-167点之间徘徊，波幅亦保持在0.1%左右。从半年的趋势来看，二手价格走势以平稳为主。

6月份，根据中原成交估计全市成交量比上月的小高潮有明显回落，整体成交均价小幅下调。成交量下降的主要原因是客源减少：5月有小黄金周形成的买楼气氛,消化了部分紧迫性需求，6月份人气回落；股市继续下跌、物价继续高涨等宏观经济因素，影响部分消费能力和信心；6月的多雨天气对买家外出、看楼造成一定不便。

大部分业主心态更加弱化,尤其是投资型业主出货加快；但也有一部分资金充裕、物业区位优势强的业主不愿降价出售；成交依然以中低端物业为主，买家主要为年轻自住客；一手推货有所减少,区域一手产品对二手市场的直接竞争有所减弱。

综上，预计7月份的价格指数势将以稳定为主轴，不会有明显的波动。主要是目前的市场氛围还没有明显改善的迹象，宏观经济、政策环境、业主买家的心态都基本与6月份相似，二手住宅市场的交易活跃度增加的可能性比较小；连续的下调价格也不符合业主的行为习惯，二手业主的一般是根据市场环境，观望—微调—持稳—再调。如果政府的宏观政策在近期无重大的调整，预计这种趋势至少要延续到9月份。

（数据支持：广州中原，仅供参考）

最后，北京中原三级市场研究部的专业人士说，从五大城市6月份的中高档二手商品房市场的走势来看，观望情绪仍旧笼罩着各地的准置业群体；同时，08年从紧货币政策是主基调，政府宏观调控的力度在持续加大，从而继续加重楼市的观望情绪。相信奥运会结束后，观望情绪将逐渐的散开，从而带动楼市的进一步回暖前行。