一、政策要闻

1、国家政策法律法规

图表 1: 国家政策法律法规列表

政策法律法规	颁发文号	发布日期	实施日期	发布单位
《关于加强廉租住房质量管理通知》	建保〔2008〕62号	2008年3月21日	2008年3月21日	住房和城乡建设部
《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》	国税函[2008]299号	2008年4月7日	2008年1月1日	国家税务总局
《土地利用年度计划执行情况考核办法》	——	2008年4月8日	2008年4月8日	国土资源部
中国人民银行决定上调存款准备金率	—	2008年4月16日	2008年4月25日	中国人民银行

《关于加强廉租房住房质量管理通知》

主要内容：
《通知》要求，各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。要落实建设主体执行建设程序的责任，对未按规定履行基本建设程序的项目及单位，要严肃查处。同时《通知》明确，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。要严格执行《城市居住区规划设计规范》要求，加强基础设施和公共服务设施建设。
研究视点：
从07年以来，各地加快了廉租住房建设，对解决城市低收入家庭住房困难起到了积极作用。但有个别地区对廉租住房质量工作重视不够，导致部分地区廉租房质量不合格，对此住宅和城乡建设部下发此《通知》，指出要从设计、施工、监理等多方面提高廉租住房质量，房源方面应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行。

《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》

主要内容：
《通知》规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
非经济适用房开发项目中，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的预计利润率不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。经济适用房开发项目的预计利润率按照有关规定的不得低于3%。
研究视点：
该《通知》是对06年国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(即“31号文”)的进一步细化。31号文中是按照毛利减去期间费用等项目的方法计算企业所得税应纳税额，房地产企业往往通过加大期间费用的方法，减少当期应缴的企业所得税，虽然最后还需调整，但获得了税收的时间效益。
新规则直接规定了利润率，20%的利润率预缴比例比31号文有所提高，但由于两税合并，使企业所得税从33%降为25%，企业实际所缴税反而下降，对公司现金流影响不大；而预缴税收由按季转向按月征收,对当前资金链较为紧张的房地产企业,有可能增加企业财务压力。

《土地利用年度计划执行情况考核办法》

主要内容：
《考核办法》突出强调控制用地总量和保护耕地，就是要严把土地供应闸门，促进经济平稳运行；切实保护耕地，提高资源的保障能力。在这一明确导向下，土地利用年度计划执行情况考核内容包括：新增建设用地计划执行情况和土地整理复垦开发补充耕地计划落实情况；新增建设用地计划包括新增建设用地总量计划、新增建设用地占用农用地计划、新增建设占用耕地计划等三项指标。

研究视点：
政府颁布此《考核办法》为了强化计划的约束力，确保计划的有效实施。这意味着，对于年度用地计划执行得好和坏，是否严格依计划批地和用地，将有一套严格的考核办法和奖惩措施，通过奖优罚劣来发挥用地计划调控作用。

中国人民银行决定上调存款准备金率

主要内容：
为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至16%。

研究视点：
这是中国央行今年以来第三次提高金融机构的存款准备金率，上一次存款准备金率的上调已于3月25日起生效。从连续上调准备金率可以看出央行的意图很明显，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，从而落实从紧的货币政策。这意味着，银行放贷将更加慎重，开发商的资金压力可能进一步加大，而房地产公司的现金流量将陷入更紧迫的局面。未来楼市的推量，还有开发商是否为了回流资金从而降价变现，都相当值得观察。

2、北京市政策法规

图表 2 ：北京市政策法规列表

政策法律法规	颁发文号	发布日期	实施日期	发布单位
《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》	京建住[2008]225号	2008年4月8日	2008年4月8日	北京市建委
《北京市限价商品住房管理办法（试行）》	京建住[2008]226号	2008年4月8日	2008年4月8日	北京市建委
《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》	——	2008年4月8日	2008年4月8日	北京市建委
《北京市限价商品住房购买资格申请、审核及配售管理办法》	京建住[2008]223号	2008年4月9日	2008年4月9日	北京市建委
《关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行办法》	——	2008年4月9日	2008年4月9日	北京市建委

《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》

主要内容：
4月8日，市建委发出《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，规定已购经济适用住房5年内上市出售的由政府原价回购，5年后再上市交易需补交70%土地收益等价款。本市已购经济适用住房上市交易以4月8日为分界点，实行“新房新办法，老房老办法”，即4月8日以后签订购房合同的新房需按新办法执行。
研究视点：
按照之前的老政策，5年内的经济适用住房房主可以按原价将房子出售给持有经济适用住房审核表的人。而新出台的《通知》，未满5年“房龄”的经济适用住房，产权人一律不得随意上市、自主选择买房人。

《北京市限价商品住房管理办法（试行）》

主要内容：
按照试行《办法》，限价商品房由于属于政策性住房的范畴，面积严控在90平方米以下，其供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。购买限价房要进行“三级审核、两级公示”的程序。限价商品住房采取公开摇号的销售方式，由区县住房保障部门组织经审核符合条件的家庭公开摇号选择房源，市民不必再至项目建设现场排队购买。在上市交易方面，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得转让，确需转让的由政府回购。
研究视点：
此《办法》在08年2月公示的征集意见阶段，多数市民对单身申请人年龄、三人及以下家庭收入资产的限制过于严格，《办法》的公布并未对此作出改动。但是建委对限价房申请家庭的家庭收入、住房、资产三方面的准入标准以及单身申请家庭年龄限制，实行动态管理。而对争议较大的“户籍”限制，建委也没有改动，但《办法》补充规定：“今后，本市将根据资格审核和房源筹集情况，酌情扩大供应对象范围，逐步向持有本市工作居住证的人员和被引进的人才放开。” 　

《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》

主要内容：
《通知》中明确规定，本市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值的标准，并且指明已购限价房在房屋所有权证满五年之后，才可以按照市场价出售所购住房，并且要缴纳普通商品房价格与限价房价格差额35%的土地收益等价款。
研究视点：
该《通知》对于限价房再上市做了严格规定，规定使得限价房出售成本大大增加，这将有效挤出和抑制了投资性购买需求；同时限价房的准入门槛相对较低，保障了大部分购买人群的支付能力，同时使相当一部分刚性需求得到了满足。但由于其户型面积小于90平米、多集中在个别典型区域、供应量有限、限制户籍等客观因素，其对整个房产市场的冲击也较为有限。

《北京市限价商品住房购买资格申请、审核及配售管理办法》

主要内容：
该《办法》对限价商品住房的申请条件、申请审核程序和限价商品住房摇号配售程序等具体问题进行了规定。北京市购买限价房的家庭，只有家庭人口在4人以上才会配售三居室，三人户家庭和异性单亲家庭将配售两居室、二人及以下家庭则配售一居室。《办法》还对如何界定优先购买人群做了更为详细的规定，家有60岁以上老人可优先购买。并规定，市民在申请购买限价房时至少须准备四样材料，包括身份证、户口簿、限价房《核定表》、居住地住房情况证明；其他还有婚姻证明、优抚证明、重残证明等。
研究视点：
限价房严格限定了申请家庭的年收入状况、人均住房使用面积以及家庭总资产净值，虽然能够最大限度的保障低收入家庭，但就其限价房定位自身而言，其目的是为了解决“中等收入家庭住房困难”，严格的准入限制把刚刚超出标准，但目前仍无房可住的家庭限制在外；另外，两限房面积上的限定也使得那些可以申购限价房却需要置业升级的中等收入人群“踌躇不定”。

《关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行办法》

主要内容：
《暂行办法》首次实行不对等金额担保，加大了违约企业的失信成本，即同一施工合同的双方当事人，没有不良行为的一方只需提交不低于施工合同价款10％的工程担保金，发生过拖欠工程款、因合同履约争议造成延期交房等不良行为的开发企业和施工企业，则要提交不低于施工合同价款30％的工程担保金。《暂行办法》还规定，房地产开发项目工程款支付担保和承包履约担保的保函应办理赋予强制执行效力公证，通过赋予保函强制执行效力公证，进一步落实保证人的保证责任。
研究视点：
随着北京市工程建设规模的不断扩大，建筑市场发展迅速。但由于社会信用体系尚待完善，市场各方主体的信用信息不能得到及时、有效的披露，建筑市场中“违约失信”问题比较突出，施工合同当事人不按照合同约定履行义务的现象时有发生，一些房地产开发项目由于合同履约争议间接影响了购房人或农民工的合法权益。《暂行办法》的推出鼓励没有不良信用记录的企业依法诚信经营，而让失信的企业受到惩罚，自然被市场所淘汰。

3、分类市场的政策影响分析

图表 3 ：政策对分类市场影响分析列表

分类市场	政策名称	重点条款	政策影响
住宅	《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》	无论何时购买的经适房，5年内均不得上市交易，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。	受此政策影响，各区县已陆续停止5年内经适房上市交易的过户办理。 同时使得个别典型区域二手房成交格局也将受到影响，如回龙观、天通苑等依靠二手经适房支撑的区域。由于对未满五年及4月8日后签订购房合同的经适房诸多限制，使得需求转向到满五年的经适房和二手商品房上来。源于区域可上市房源的大量减少，经纪公司抢占房源的竞争也将进一步加剧。
	《关于加强廉租住房质量管理通知》	廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。	考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，今后廉租住房项目会尽可能安排在重点发展区域、产业密集区域和公交便利的区域。
	《北京市限价商品住房管理办法（试行）》	限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样。	根据《办法》，限价房为有限产权，只能自住，不得出租或出借；购买限价商品房的人到期出售也只能定向出售给符合购买限价商品房的人群，或者由政府回购。
	《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》	已购限价房在房屋所有权证满五年之后，可以按照市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。	该《通知》加大了限价房的出售成本，有效地挤出限价房的投资需求，体现其保障性的特点。
商业	——	——	——
写字楼	——	——	——

二、行业消息

1、土地资讯

07年国土资源公报出台 普通住宅用地明显增多

国土资源部近日向社会公开发布2007年《国土资源公报》。公报显示，2007年我国耕地面积减少速度明显趋缓，普通住宅等民生项目用地明显增多，地质找矿取得重大进展。
2007年全国耕地面积为18.26亿亩，净减少61.01万亩，减幅0.03%,同比下降0.22个百分点。其中建设占用耕地282.43万亩，同比减少27.2%；生态退耕38.17万亩，减少92.5%；灾毁耕地26.88万亩，减少50.0%，农业结构调整减少耕地7.28万亩，减少87.9%。同期土地整理复垦开发补充耕地293.75万亩，超过建设占用耕地4.0%。
严把新增建设用地审查报批关，全年核减不合理用地1.34万公顷，其中耕地4436.97公顷。土地供应有力地保障经济和社会发展，优先保障国家重点项目和普通住宅等民生项目。全国招拍挂出让土地11.53万公顷，占出让总面积的50.9%，比上年提高了20.4个百分点。据国土资源部有关部门负责人透露，2007年全年土地出让金额接近1万亿元。
2007年全年新发现大中型矿产地208处，77种矿产有新增查明资源储量，其中，石油12.11亿吨，天然气6974亿立方米，原煤406.25亿吨。2007年全国海洋生产总值24929亿元，同比增长15.1%。

北京一季度土地呈现放量态势 成交价屡创新高

2008年以来，北京市土地供应呈现放量态势，土地成交价格也屡创新高。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2008年一季度，北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平米，规划建筑面积655万平米；成交土地面积与规划建筑面积同比分别增长175%和309%。一季度成交的住宅及含住宅性质土地，平均楼面价已高达4628元/平方米，相比2007年同期的3395元/平方米，增长36%，其中六环外住宅用地的楼面价为2853元/平方米，同比增长1.7倍。数据还显示，今年一季度，成交土地的实际成交价格高于起始价格的地价增幅为69%，而去年同期这一数值仅为4%。其中，住宅用地的地价比起始价上涨95%。

京集中投放四五十幅地块 以大规模房源抑房价

二季度，北京市有望集中投放超过五十块地块入市。如果按目前土地整理储备中心公布的地块入市计划计算，涉及土地总量接近620万平方米，其中明确表示将用作居住用途的地块达31块，面积总量达466.8万平方米，单季度超过450万平方米的住宅用地供应量，这也是北京市土地交易实行公开市场招拍挂方式出让以来的单季度最大放量。
计划二季度集中入市的地块总数达57块，包括曾计划向市场投入但最终却无一真正“入市”的20幅土地和新近将要入市的30多地块。在接下来的第二季度中，确保将这些遗留地块与新增地块一起投向市场，已经成为“硬性指标”。在市政府的关注下，北京市国土局已经将二季度的土地供给作为必须达到的目标在执行，目的就是为了增加土地供应尽量平抑房价。

2、金融资讯

周转率有所下降现金流为负 42家房企净利增81%

据有关数据显示，截至3月30日，已公布年报的42家房地产上市公司，2007年实现营业收入1135.31亿元，同比增长54.1%；实现营业利润260.4亿元，同比增长83.9%；归属母公司股东的净利润共计193.31亿元，同比增长81.05%。但42家房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。
从各家公司的财务报告来看，万科A、招商地产、金地集团和保利地产)四大上市地产开发商，2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。数据显示，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。
更为重要的是，2007年，房地产企业的存货周转率也在降低。数据显示，四大房地产上市公司2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率为0.42，是第5年下降。金地集团的年度存货周转率仅为0.31；保利地产的存货周转率只有0.25；招商地产的更是低至0.16。
大多数房地产上市公司的预收账款占当年收入比例较高，而这部分款项可在未来逐步计入营业收入，从而为企业2008年的业绩增长提供了保障。数据显示，42家房地产上市公司的预收账款合计达677.94亿元，同比增长80.89%；占2007年42家房地产上市公司营业收入的59.7%。其中，保利地产、万通地产、华发股份等7家公司的预收账款超过营业收入。

一周三宗地产融资案获批 行业资金链断迹象明显

2008年4月24日，栖霞建设发布公告称，股东大会批准的公开增发不超过12000万股A股的增发方案获得证监会有条件通过。 4月22日，广汇股份在公告中称，公司将公开增发不超过2.5亿股A股。4月17日，冠城大通宣布公司将向不特定对象公开发行不超过1.2亿股(含1.2亿股)A股已经获得发审会有条件的通过，而募集的资金将投资于此前的三个地产项目。就在前一日，泛海建设也刚刚表示将公开发行不超过1.8亿股A股募资65亿元用于投资地产项目。 至此，地产股集体疯狂逆市再融资的版图，终于浮出水面。
“在平安天量再融资带来的市场影响尚未消除的时候，地产股集体出现逆市再融资不外乎是资金链出现了问题。”中信证券的一位管理人士向记者表示，这也是股市走熊时，地产股迫切需要面对解决的问题。“一方面银行信贷紧缩；一方面楼市拐点论。这样的双层夹击之下，地产公司只能寄希望于再融资。”
集体遭遇资金链断裂
曾经领涨了牛市的核心板块——地产股早已淡出个人投资者的视线多时，但国内主要基金公司在2008年的投资策略中几乎不约而同地表示了对地产股走势的看好，然而在伸手接盘一事上，各家基金公司却又显得底气不足。“其实现在大部分的地产公司都缺钱，但是缺的只是流动资金。”国内某地产上市公司的管理人士向记者表示，近日，该公司刚刚发布公告将发行债券进行再融资，在他看来，一旦流动资金的问题解决，困扰地产商的资金链条问题也就迎刃而解了。
上述管理人士所说的困扰地产商的资金链条，指的是因为信贷紧缩以及楼市拐点论带来的资金压力，“一方面，由于2007年地产公司纷纷在全国各地储备土地，造成公司现金紧张；另一方面则是其行业自身特点，比如结算时间不同等带来的压力”。此外，地产商一直引以为傲的项目销售也因为拐点论而大幅锐减，“其实对地产公司来说，只要降价销售现有的项目，公司的资金周转问题就解决了，但是问题就在于，不少地产公司并不愿意选择降价销售”。
按照北京某房地产公司中层人士的话，除了万科等极具实力的房地产上市公司之外，一些浑水摸鱼的地产上市公司目前或多或少都出现了资金链断裂的问题，“原本的‘地荒’解决了，但是随之而来的就是‘钱荒’”。根据统计的数据，2007年两市105家上市地产公司平均的资本负债率达到了55.7%，其中最高的资产负债率高达89.1%。
逆市再融资情非得已
如果说此前平安推出天量再融资之时并未意识到对市场的影响，那么这一次地产股的集体逆市再融资则是一次明知故犯，按照计划发行债券来缓解公司资金压力的某地产上市公司人士的话来说，“这是一次情非得已的无奈之举。”
“信贷紧缩政策以及项目销售带来的压力，都是地产股不可回避的问题，在面临银行贷款还款临近的情况下，再融资无疑是解决这一问题的上佳选择。”成都天宏投资公司投资总监钟鲁川表示，相对于实力雄厚的地产商来说，地产股中的弱势公司再融资将变得更加困难。“股市带来的调整和投资者的信心不足，将使得一些弱势地产上市公司再融资更加艰难。”
刚刚在4月23日举行了2007年股东大会的万科A多少显得有些悲壮，作为地产股的龙头企业，万科A已经跌破了去年增发的价格，“如果万科都生存不下去，那么这个市场就真的有问题了。”万科董事局主席王石如是叹息。然而面对担心市场前景的公司股东，万科总裁郁亮则坚定地表示，万科将来的再融资将充分与公司股东沟通，并且非常谨慎地选择时机和方式，避免对二级市场造成冲击损害股东利益，间接承认了其资金链紧张的问题。
事实上，今年以来，多数房地产上市公司都发布公告表示将进行融资，其中，以招商地产为例，在3月18日，股东大会同意募资不超过80亿元用于收购控股股东招商局的虹口工业区，加上其近期刚刚获得6.5亿元信托的投资，仅2008年，招商地产就获得累计近90亿元的资金。此外，泛海建设、广汇股份、福星股份、鑫贸科技等也将进行再融资缓解其资金的压力。
而已发布年报的上市公司中，几乎绝大多数的地产公司不约而同地指出今年将寻求更多的融资渠道来解决资金偏紧问题，银基发展、苏宁环球、清江控股都明确表示将多渠道融资，其中渝开发则在公告中表示将引进战略合作伙伴来规避转移地产开发带来的风险。
中国人民银行、国家统计局数据显示，从2003年以来，我国房地产企业的平均负债率一直高于70%。“房地产上市企业这样疯狂地再融资无疑希望将其从资金链的困境中尽快拉出来。”钟鲁川说，但这同时也意味着原本由银行来承担的风险就可能转嫁到普通投资者身上。
公开增发内有玄机？
一个值得注意的问题是，在今年宣布再融资的房地产企业中，绝大多数都选择了将公开增发作为其再融资的手段。如果公司希望在短时间内获得融资，那么公开增发应该是首选。民族证券分析师李媛分析到，“首先是审批的时间上更短；其次是对于企业盈利等指标要求相对低一些，”此外，在定向增发扎堆的情况下，选择公开增发获批的可能性也更大。
在进行公开增发的同时，一些房地产上市公司选择了发行公司债券来进行再融资，南京高科、北辰实业(都在近期表示将发行短期金融债，然而分析人士指出，一般来说，发行公司债的地产公司几乎在此之前都大量四处拿地，然后，“通过公司债募集的资金归还银行贷款。” 证券分析师曹卫东则表示，发行公司债只是目前房地产企业应对市场的一种曲线手段，并不会成为大部分房地产上市公司的再融资主流，“因为债券要还本付息的，所以公司能发股票就不发债，在发不了股票的时候，发债也行，因为对他们来说，能够融到资就是一条解决困难的救命绳”。

京3家银行确定二套房贷标准 26.65㎡为人均标准

目前北京地区已有建行、工行与深发展等银行在确定第二套房贷款优惠政策时，将“建筑面积26.65平方米”作为人均住房面积标准。这意味着已拥有首套房产的借款人在这3家银行再度申请房贷时，必须在结清贷款，且家庭成员（包括配偶和未成年子女）的人均住房面积低于26.65平方米的前提下，才能享受首套房的优惠。
建行房贷部人士介绍，26.65平方米的人均住房面积标准来源于统计局的《北京统计年鉴》。据了解，去年12月11日，央行以补充文件的形式对“第二套房”的标准进行界定，其中有一项即是“借款人的首套房面积必须低于当地人均住房面积标准”。按照央行的设想，北京地区“人均住房面积标准”应由建委公布。但至今为止建委仍未出台相关标准。

二手房贷预审模式现京城 银行审批至购房交易

4月8日起，  由美国高盛投资公司、美国艾威基金及21世纪中国不动产共同投资的北京凯盛经略担保有限公司联合深圳发展银行、北京银行、中国光大银行北京分行等金融单位，在国内首家提出“贷款预审”服务，将银行审批的过程提前到购房交易之前，根据个人提供的资信状况，按照银行个人房屋按揭贷款政策，对准备贷款购房人所适用的个人房屋按揭贷款额度进行预审，并给出个人最高贷款额，购房人在取得银行“预审通知函”后，在一定有效期内购买二手房时，可参照银行的适用额度申请贷款。“贷款预审”改变了传统的贷款模式，降低了客户在签订买房协议后，由于贷款未批或贷款额不够违约的行为，有效地规避了购房人和售房人在交易过程中潜在的风险。
影响·贷款人 可加快贷款速度
据了解，银行对二手房客户批贷分两部分，一是对申贷人个人信用资质的审核，二是对所购二手房进行的审核，根据房龄、权属性质等给出评估价，根据评估价放贷。
而“贷款预审”等于是先完成对申贷人信用资质的审核，接下来，申贷人购买了二手房，再向银行提交该房屋相关信息，完成最后一步审核，这样就可提高贷款买房的速度和效率。
影响·购房 可避免交易纠纷
在二手房交易过程中，经常有客户买了房子，却因为银行批贷额度不够或者拒绝批贷而导致交易失败，引起买卖双方的纠纷。
个人贷款机构凯盛经略负责人马仕华表示，“贷款预审”可以让消费者知道自己贷款的最高额度，同时对自己所能购得的房屋总价心里有数，可有效规避以上的交易风险和纠纷。
影响·银行 可降低信贷风险
在央行贷款收紧的情况下，各个银行还是很愿意增加房贷这种优质贷款的放贷额度的。同时，银行通过建立“贷款预审”数据库，可以对申贷人进行筛选，从而选择优势客户放贷，降低了银行的信贷风险。

3、市场动态

北京东城计划引导15万居民外迁 须向郊区疏散

东城区已初步选定在朝阳区建新的规划区，并在新区内建设一批保障性住房引导该区15万人左右居民外迁。这个新规划区的建设和规划已经启动，但具体的地方还需要规划部门和市政部门进一步的确定。目前区政府正在积极筹集资金，力争今年能够在新区建设上有所突破。目前东城区面临地域狭小、人口稠密的问题，必须向郊区疏散人口，而建设保障性住房来定向安置居民是较好的解决方式。
据了解，为鼓励居民外迁，目前东城区已有优惠措施，置换新房的政策是老城区内按1∶1比例置换，三四环1∶2，五环以外1∶2.5，比例内面积新旧房可以相抵。这种外迁都是在居民自愿的情况下实现，没有硬性指标。

首钢旧址将建中央办公区 部分中央部委将入 　

旧址规划方案研究完成
4月12日，石景山区区长周茂非称对首钢搬迁后遗留下的逾8平方公里土地已有规划，其中长安街延长线将穿过首钢旧址，两侧将设中央办公区、城市综合服务中心和总部基地，届时部分中央部委会陆续迁往中央办公区。首钢搬迁后，主厂区加上周边共有8.56平方公里，对这块地的规划方案，市里已经研究完成，即将出台。靠北部留一部分高炉，做工业主题公园，在高炉内部有可能是演出的场所，也可能是文化创意展示和创意的场所；再往南是文化创意产业区。
将建3至5个百货业态　
周茂非表示，石景山区过去的商业不太发达，业态比较少，目前已引进了大连万达进入该区的银河商务区，位于长安街一线上，总建筑面积28万平米，年底将开业，包括大型的综合商场、百货业及家乐福，还有2万平米的步行街、10个数字影院等等。在未来的首钢院里，也会建成大型的商场、五星级酒店和城市的综合服务体系。周茂非承诺，石景山区将很快会有3到5个大型的百货业态，就像新世界、华联或者是万千百货一样的中高档百货业态。
拟建滨河公园、封闭式菜市场
此外，永定河旁还规划了一个城市的滨河公园，另外靠首钢南部还规划配套一部分建筑的住宅。针对“田园美”早市取消后给老山居民带来的不便，周茂非表示，区里初步考虑在今年的9、10月份，准备在原有的菜市场旁边恢复一个封闭式的新菜市场。为解决市民买菜难的问题，石景山区已制定了增设菜市场的规划，部分社区也规划了菜市场。

昔日地王广渠路36号地开工 定名首城国际中心

1年前由首开、城建联合竞标夺得的地王，广渠路36号地日前正式开工。据该项目的有关人士透露，广渠路36号地一期将于今年奥运会后开始销售。从相关政府网站资料表明，该地块于4月16日取得开工许可证，4月18日该项目正式开工建设。据介绍，广渠路36号正式的案名为“首城国际中心”。既有“首善之城”的寓意，也直接体现了首开、城建两大投资商的背景。项目为商品房项目，首城国际中心占地约23万平米，总建筑面积近60万平米，其中地上建筑约为46万平米，地下建筑为13.5万平米，项目产品主要包括普通住宅、商业及配套设施。据相关消息人士介绍，“项目开盘销售的具体时间还未确定，初步暂定为奥运后十月左右销售，竣工时间预计在2011年。”由于本项目是“小户型”新政之后的开发项目，项目预计将以中小户型为主，其中90平米一下住宅面积占住宅开发总面积比重的70%以上，一期总建筑面积约16万平米，容积率为3.2，绿化率约为30%。相关人士表示，“目前该项目的销售价格暂未确定，其价格应该是低于该区域内同等品质产品的价格。” 该消息人士称，由于首城国际中心属于商品住宅，其价格制定要符合当时整体市场定价。