1、国家政策法律法规

图表 1: 国家政策法律法规列表

《耕地占用税暂行条例实施细则》

《细则》对耕地占用税暂行条例的实施对象、耕地占用税的平均税额、免税范围等做出了详细规定。明确了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》所称建房，包括建设建筑物和构筑物。农田水利占用耕地的，不征收耕地占用税。各省、自治区、直辖市耕地占用税的平均税额，按照细则所附的《各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表》执行。《细则》还对免收耕地占用税的军事设施、学校、医院、交通设施等的详细范围作出规定。

原有关耕地占用税的条例及实施细则，均未明确对医院、学校职工住房占地做具体说明，以致出现部分高校“卖地偿债”的现象。而新《细则》明确，免税的学校范围，而学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税，同时规定了幼儿园、医院占用耕地免缴耕地占用税。

《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》

根据《通知》，廉租住房经营管理单位、房地产开发商、个人等主体在符合相关条件的情况下，可以获得营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、契税以及所得税等方面的优惠。《通知》称，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。《通知》规定个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税。

对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，可以缓解目前二手出租市场价格过高的压力，但个人出租住宅税率下调不等同于租价会同比例下降。而购买经适房的契税减半征收，可以减轻中低收入家庭的购房负担。
就北京而言，符合普通住宅标准的经济适用住房，北京市一直在法定税率3%的基础上减半征收契税。而对于个人出租住房的征税办法，近年来已经实行按5%综合税率征税的办法，优惠程度比国家新政更高。由于印花税税率为很低的千分之几不等，因此免征所产生的影响实际不大。

《房屋登记办法》

为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》 等法律法规，住房和城乡建设部组织制定并于近日发布了《房屋登记办法》。坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。进一步明确了登记机关的审查职责。办法第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。细化了《物权法》规定的登记类型。办法对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定，更加具有可操作性。

该《办法》共分九章99条，比现行的五章42条的《城市房屋权属登记管理办法》增加了许多内容。在现行的房屋销售制度下，大部分的房屋买卖是从期房开始的。“一房两售”和“一房多售”事件经常出现。由于购房者无法登记期房的产权，纠纷发生后，购房者常常成为最大的受害方。而《办法》的推出，将使期房产权登记成为可能，期房购买者的权益将得到保护。

中国人民银行决定上调存款准备金率

为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至15.5%。这是中国央行今年以来第二次提高金融机构的存款准备金率，上一次存款准备金率的上调已于1月25日起生效。而在2007年，中国共10次提高存款准备金率。此政策出台时间正值两会闭幕，成为政府工作报告中实行“从紧货币政策”的体现。业内人士认为，此举旨在回收流动性，可冻结市场资金约2000亿元。

存款准备金是指银行为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在央行的存款，应该说，提高存款准备金率是商业银行与央行之间的事情，与开发商和普通购房者关系不大，但是上调存款准备金率的主要目的是为了回收剩余资金的流动性，银行可放贷资金减少无疑将进一步紧缩开发贷款和按揭贷款。上调准备金率对房地产公司最为直接的影响就是预期贷款难度将有所加大，银行能够发放的贷款总额减少，作为贷款投放规模较大的房地产行业将面临更大的资金压力。对于房贷市场而言，各银行很可能会提高贷款的审查力度，加强对贷款者的筛选，在某种程度上会促使银行会提高房产贷款的门槛;随着准备金的提高，央行有可能再次加息。

2、北京市政策法规

图表 2 ：北京市政策法规列表

《关于推进节约型居住区试点工作有关问题的通知》

北京市规划委、市建委联合发布此《通知》，其主要内容是节约使用建设用地，鼓励企业开发利用荒地、废弃地或对危旧居住区进行改造。

这一举措对控制城市规模，改善人民的居住环境，减少土地的浪费大有益处。试点工作的项目负责人说，但同时业内人士也提出质疑，拿废弃的土地来做项目，必须先利用技术手段将其土壤、环境进行改造，这样有可能增加开发成本，开发商的利润空间将有所减少。

3、分类市场的政策影响分析

图表 3 ：政策对分类市场影响分析列表

二、行业消息

1、土地资讯

20块地入市无一现身 京土地供应3月将现小高潮

北京市土地整理储备中心网站近期挂出的即将入市地块列表中，除正在交易的3块总规划28.6万平方米的土地外，有20块土地的拟入市时间显示为第一季度，总规划面积340万平方米。进入3月以来这些地块将集中进入市场。从列表中看到，其中15块土地有住宅性质，规划建筑面积329万平方米。而去年年底流标的明星地块——朝阳区广渠路15号住宅项目用地也在其列。
     从区域分配看，这些地块主要集中在大兴、房山、顺义、密云、石景山等郊区县。其中顺义、昌平有几块大体量地块。不过，业内人士提醒，根据以往的经验，土地未按计划上市的情况多次出现。
    目前，在2008年已经成交的土地列表中有38个地块，但其中除通州区永顺镇居住项目用地和丰台区一块公建用地是在今年1月份新增供地之外，其余地块均是去年入市的土地。

优先保障住房用地 北京土地供应调整初显端倪

北京市原计划在第一季度推出的20幅土地并未如期入市。 3月25日，北京市土地整理储备中心二楼，市场部工作人员寥寥。大厅中央的滚动显示屏上，公开出让的土地信息只有短短7条。 除了位于朝阳区东坝的商业用地以外，其余6块均为工业用地，位于顺义、昌平两区。
北京市国土资源局公开信息显示，第一季度计划安排20宗土地，总规划面积340万平方米，其中具有住宅性质的用地15块，规划建筑面积达329万平方米。 然而，截至3月27日，这20块土地均未挂牌入市交易。
针对上述情况，北京市土地整理储备中心市场处相关负责人表示，未如期完成计划主要原因在于，北京市在上半年将集中“两限房”的土地供应，“之所以一些普通商品房用地没有入市，是由于还不具备条件。”
而事实上，去年年底流标的明星地块——朝阳区广渠路15号住宅项目用地也位居上述供应之列，但其再交易时间却一直未有确定。业内人士则认为，经历去年最末一轮的集中供地，市场形势不明朗，北京市有关部门或将放缓普通商品房和商业用地的供应节奏。
而从3月12日开始挂牌竞价的朝阳东坝新城非配套公建项目，自网站上出现第一次报价42184.2万元后再无动静。 直到挂牌竞价截止的3月27日，再未有新的报价出现。最终北京金隅嘉业房地产开发公司以42184.2万元底价竞得该地块。

北京丰台区今年土地供应548公顷

市土地整理储备中心公布，丰台区2008年土地供应计划方案编制已经完成。丰台区今年的土地供应总量控制在548.25公顷，共涉及计划建设项目42个。其中，市重点工程项目8个，涉及土地面积263.51公顷；区内工程项目34个，涉及土地面积284.74公顷。就比重而言，国家和市重点项目用地约占丰台区2008年度土地供应计划申报项目的48%；区重点项目建设和道路基础设施等用地约占18%左右；科教文卫体和行政办公用地及住宅用地约占19%左右，其他产业用地约占15%左右。

2、金融资讯

银监会主席刘明康：我国不考虑降低房贷首付

中国银监会主席刘明康在接受记者采访时表示，我国不会出现类似美国的次贷危机，而且我国没有考虑过降低房贷首付。去年底以来，出于对“偏快转向过热”的担忧，我国货币政策十年来首度转向“从紧”，银行业金融机构的贷款投放同时受到严格控制。今年1月新增贷款创了8036亿元的纪录，更让很多人加大了担心。
从紧的货币政策有没有改变呢？对此，刘明康表示，目前没有改变，我国仍然实行的是稳健的财政政策和从紧的货币政策，“但这并不等于三年五年或者一年两年都不变，根据形势的变化还是会适时做出调整的”。刘明康指出，今年一定要冷静地观察，因为国际国内都可能发生很多变化，从紧的货币政策背景没有大的改进，银行贷款今年基本跟去年的增量保持一致。
美国次贷危机影响了全球经济，刘明康表示，我国不会出现类似的问题。“对于房地产这个行业，我们还是支持的”，刘明康说，中国的房地产行业发展还是有客观需求的，每个城市、每个地方都不一样，开发商的做法也不一样，银监会和银行都在关注，是否放宽或者严控房地产贷款，这需要留待商业银行根据慎重的原则去操作。刘明康强调“但有一条，中国不会发生类似美国的次贷危机，原因很简单，我们不允许降低首付款比例，也没有零首付的问题，完全失去了监管是不可能的”。

地产交易量大量萎缩 京城各银行房贷大幅下降

受房地产交易量持续萎缩等因素影响, 近两个月银行的房贷增幅大不如去年下半年。浦发银行房贷部人士介绍，目前该行发放的部分贷款都是去年底接的业务，如果房地产成交量不出现反弹，北京地区的银行也会与其他省份的银行一样陷入房贷负增长的境地。
银行房贷政策的“收紧”可能也是房贷业务量下滑的原因。为贯彻银监会严控贷款总量的指示，部分银行要求旗下分行按月上报贷款额度，工行等国有银行表示将采取经济手段严惩超额放贷分行。具体到借款人的贷款申请环节，包括深发展在内的一些银行还主动要求借款人提供税单证明收入情况（此前只须工作单位出具收入证明）。

证监会：房地产企业IPO募资不得用于囤积土地

中国证监会发行部有关人士3月20日在京表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。
目前，证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。且今年以来，已有两家企业IPO过会，目前IPO在审企业5家；再融资方面，今年已经有4家实现再融资132亿，还有3家已经过会，正等待发行窗口，目前受理在审的还有15家。
IPO募资不得购买开发用地
这位负责人提示了房地产企业融资的审核重点。其中，房地产企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。
房地产企业信息披露透明度也被高度强调。首发时重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致；再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致，是否充分履行承诺等。另外，在近期国务院关于促进节约用地的有关通知下发后，监管部门要求在审企业及后续提交材料企业，必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查，逐条发表明确专业意见。
间接境外上市仍受限
关于房地产公司境外上市问题，这位负责人说，目前仍受2006年商务部等发布的10号文限制。
他称，去年乃至今年个别实现境外上市的房地产公司，均为10号文发布之前得到国家有关主管部门受理的企业，10号文颁行之后，没有新批房地产企业间接境外上市。
优质房企利于行业运作
针对“上市房地产公司推高地价房价”，制造出“面粉比面包贵”局面的观点，这位负责人说，证监会就此一直保持与建设部的沟通和研究。研究结果显示，目前我国境内上市房地产公司有120家，占上市公司总量的7.5%，从去年初到今年2月末，房地产类公司融资578亿元，占市场融资总量的6.7%，但这来自资本市场的578亿元资金，仅相当于去年全国房地产业实际完成投资总额的2.3%。
总体看，房地产上市公司在全国地产行业中占少数——5万家房地产公司中只有约120家上市。相对未上市的企业，上市公司规模实力较大，透明度高，经营比较规范，且资产负债率普遍低于行业平均水平，有利于防范金融风险。特别是，房地产上市公司存货周转率和土地开发进度比未上市企业高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡稳定收益的机制。
这位负责人认为，资本市场发展至今，有条件推动包括房地产企业在内的一批优质企业做大做强，此举也有利于改善行业金融支持结构，有利于提高行业规范运作水平，有利于快速将土地转化为居民需要的住房，平衡供需，防止房价过快上涨。
“如果国内有一大批万科这样的房地产企业，那么这些企业群体在整个住宅市场发展中将起到与宏观调控目标一致的功能。”他举例说，万科、保利、招商地产等均通过IPO实现了逐步做大做强。而中粮地产则在2004年通过借壳实现上市，参加股改后，很快申请发行筹资，并成功筹资13亿元。目前，中粮集团已经在酝酿更大的资产整合、资源注入计划。中粮地产、泛海建设的控股股东通过资源注入帮助上市公司进一步发展，市值规模均可能成倍增加。
IPO募资不得购买开发用地
这位负责人提示了房地产企业融资的审核重点。其中，房地产企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。
房地产企业信息披露透明度也被高度强调。首发时重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致；再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致，是否充分履行承诺等。另外，在近期国务院关于促进节约用地的有关通知下发后，监管部门要求在审企业及后续提交材料企业，必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查，逐条发表明确专业意见。

3、市场动态

北京保障性住房急增50% 三边推进平抑房价

今年北京保障性住房的供应面积已经确定为800万平米，其中两限房450万平米，经济适用房是300万平米，廉租房50万平米。相比去年530万平米的供应量，大幅增加了51%。目前，北京市规划、国土、建设、发改委等部门正在继续落实土地。而两限房政策通过公示征求意见后，将于上半年正式公布。2007年，北京市政府确定的530万平方米保障性住房都在年内全部实现开工。
2月18至29日，两限房政策向社会征求意见，公示期间共接到近6000条意见和建议。市建委委员、市住房保障办公室副主任程建华透露，目前建委正在收集整理意见，准备上报市政府，今年上半年将会出台两限房的管理办法。办法出台以后，以廉租房、经济适用房和限价房为主的三种住房供应体系将基本建立，低收入家庭租住廉租房，有一定负担能力的家庭购买经济适用房，中等收入以下的家庭购买限价房，逐步实现党的十七大提出的“住有所居”的要求。
京郊首出保障房申购标准 通州门槛低于城八区
3月1日，通州区出台经适房及廉租房申购标准，这是首个郊区保障性住房申购标准。申请家庭的年收入、资产总和都低于此前公布的城八区标准。通过对比通州区和城八区的保障性住房申购标准后发现，通州申请家庭人口越多，家庭年收入与城八区的同样人口家庭年收入差别越大。以5人以上的经适房申请家庭为例，两者相差12000元。有关人士表示，这是考虑了通州区人均收入等多方面的因素制定的标准，每个郊区都会根据自身的情况制定。通州区的准入标准已经得到了市政府批准。
据悉，通州区已建设的玉桥东小区经适房预计明年竣工，可满足1840户居民的要求，售价于3月11日公布，暂定为每平方米4460元。半壁店两限房及配建的廉租房在明年年底竣工，可提供廉租房350套。这些房子将成为首批申请者的申请对象。

太古联手远洋地产40亿开发北京商业地产

太古和中国地产开发商远洋地产控股有限公司2月25日分别发布公告称，双方将投资约人民币40亿元(合5.608亿美元)在北京开发一处商业地产项目。虽然当时双方没有发布正式公告，但此次远洋地产公告中“项目位于朝阳区内东四环北路旁，邻近将台”的描述似乎证实了此项目系将台商务中心无疑。据了解，项目占地约5.8万平方米，将拥有楼面面积约8.6万平方米的购物商场、逾5.6万平方米的甲级办公楼楼面及一座拥有逾380间客房的五星级酒店。另外，远洋地产公告中称，该项目为太古地产及远洋地产各持有50%股权的合资项目，并将于2010年竣工，并由太古负责管理。
2005年，太古地产业绩平庸，太古集团主席白纪图重新把目光聚焦内地，对外宣称将积极物色内地投资机会。随后的2006年，太古地产加大了地产业务的力度，并且努力在内地“播种”。目前，太古在内地拥有三个项目，分别是上海大中里项目、广州太古汇和北京新三里屯项目，总投资额超过120亿元。太古地产将内地收获期定于北京举办奥运会的2008年和广州举办亚运会的2009年，是时新三里屯项目和太古汇项目都将进入盈利阶段。

北京城建又获青睐，150万平两限房项目拿到手

北京城建获得了总建筑面积约150万平方米的两限房开发权，此项目是由崇文区政府主导的永外望坛危改项目，由北京城建完成开发建设。北京城建是北京知名国企，曾参加过常营、宋家庄等经适房、丰台小屯两限房地块的竞标，开发了京晓星园、定福家园等经适房小区。同时，北京城建还是奥运村等项目的主要建设商之一：通过国奥和五棵松公司，参与国家体育馆及奥运村、五颗松体育中心建设。北京城建方面表示，承接两限房建设，北京城建考虑的不仅是经济利益，更多的是社会效益。

北京新增两个经适房项目 所处位置临近八通线

继通州首个经适房项目玉桥东小区开工后，今明两年通州区即将再添两个经适房项目。据了解，该两个经适房项目所在位置均邻近八通线。建成后，可能会接收部分市区住房困难家庭。今年新增的为北京工具厂经适房项目，明年将增玻璃厂经适房项目，两项目计划建设面积各15万平方米左右。据悉，今年将新增的北京工具厂经适房项目位于梨园镇半壁店两限房项目北侧，距离八通线果园站约两公里，316路、938支7路两条公交线可到达。明年新增的玻璃厂经适房项目南邻八通线土桥站，并有938支1路、938支6路等近10条通往市区的公交线路经过。
此前通州区公布了玉桥东小区经适房拟销售价格为4460元/平方米。新增的北京工具厂、玻璃厂两经济适用房项目价格方案尚未公布。