08年初京、津、沪三地二手房价微幅上涨，穗下跌

08年初京、津、沪三地二手房价微幅上涨，穗下跌                                    

                            ——四城市2月份中高档二手商品房价格比较分析

08年年初，传统的市场成交淡季依然持续，2008年02月份各大城市的二手房成交量环比01月均呈现了不同程度的下滑，四大城市房地产市场的态势也代表了周边其他城市房地产市场的变化情况，因此，北京中原三级市场研究部的专业人士依据中原四大城市的“中原二手房领先指数报告”为消费者做了以下的分析与比较。

一、四大城市2月份市场整体态势，除广州房价下跌外，其他三城市价微涨、量缩减

如下表所列的北京、上海、天津、广州四城市2月份中高档二手商品房买卖成交价格变化显示，在市场淡季依然持续期间，除广州价格有所下跌以外，其他三城市价格走势有小幅度的上涨迹象，虽然2月份三城市整体的成交均价依然在上扬，但增长的幅度相对01月份有所减少。

（以上表格由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

二、四大城市价格走势原因分析

（一）共性原因

二月的大半月被传统的农历春节所占去，这个时期也是房地产市场传统的成交淡季周期，许多消费者都忙于过节，走亲访友，对购买房屋的意愿不强列。加上2007年政府陆续出台了从紧的宏观调控政策，促使一部分消费者处于观望态度，二手房成交量持续低迷。因此，受季节及政策性两方面因素的影响，二月份各大城市二手房市场的买卖人气继续保持冷清状态。

（二）四大城市价格变化不同原因

1.北京

据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计可知：2008年2月份北京中高档二手房成交价格为13497元/平米， 2月份二手房买卖领先指数为224点，环比1月份上涨0.66%。而2008年01月份环比2007年12月份价格增幅为1.22%。可见，02月份中高档二手房价格增幅同01月份价格增幅相比仍呈趋缓走势。同时，北京2008年02月份北京中高档二手房买卖成交量环比01月份下浮18.05%，由此可见，北京中高档二手商品房市场持续01月出现的价升量降现象。其原因主要是：

（1）08年奥运即将来临，个别区域被投资者、住房消费者看好，尤其是这些区域的业主也对自己的房产项目的未来趋势很有信心，并且认为目前的房地产市场状态是暂时的。因此，包括商业，住宅各方面不错的相关板块的房地产受到更多人群的关注，从而造成区域价格上涨。

（2）虽然02月份陆续开盘及尾盘销售的楼盘仅有不到10个，但其中两限房的相关政策不断明朗化，两限房项目的陆续上市，对二手商品房市场造成不小的冲击，在一定程度上影响着二手商品房市场。从而造成二手商品房价格涨幅趋缓。

2.天津

2008年2月中原（天津）领先指数为213点，样本楼盘成交均价为7787（元/平方米），环比增长0.45%。成交量方面，2月市内六区成交量有大幅度的下降，环比上月下降了22.75%。与上月相比，2月的二手房市场呈现成交量下降，价格上升的局面。但是价格上升幅度较小，基本上呈现出比较平稳的态势。虽然2月成交量有所回落，但是价格仍然处于上升的趋势。原因如下：

（1）与市场供应有关，预计现在市场供应趋于平衡，呈现供需平衡的态势。

（2）对于购房者来说，难得的市场降温使大家对楼市抱有更大希望，但是多数楼盘售价距离自己的心理价位还有较大距离，所以目前仍是难以抉择，只好以观望为主。 

3.上海

2008年2月中原（上海）领先指数为155点，样本成交均价17,494元/平方米，环比微幅上涨0.42%。另外根据中原的成交统计数据显示，2月公寓成交量比1月大幅减少了30%左右。总体来说，2月份的二手房市场整体呈现出价平量缩的态势。其原因主要是：

（1）2月份的新房市场“打折”趋势直接影响到这些新盘周边的二手房市场，使得部分购房者加大了房价下降预期心理。

（2）政府新公布的经济适用房开工计划，以及解决中等收入家庭问题的政策趋势出台，使部分意向购房者产生观望心态，致使2月份上海二手房市场总体呈现低迷。

（3）由于国家将继续严格执行从紧的宏观经济调控政策，央行在不断收紧银根，房地产行业仍是受影响比较大的行业之一，因此在目前的政策形势下，虽然3月份将进入市场的回暖期，但买家的观望心态仍会比较严重，预计3月份的市场不会呈现出去年的“井喷”态势，而是呈现出理性的回暖趋势。

（4）广州

2月，中原（广州）领先指数为166.4，环比下降0.2，降幅仅为0.1%。自去年12月份中原领先指数出现大幅度的下滑，其后三个月价格连续下跌，但跌幅逐月收窄，到2月止，降幅已经由2.7%减少到了0.1%。价格走势已明显止住了跌势，有回归稳定的迹象。

进入节后的中下旬，中原地产各板块分行普遍反映，二手市场看楼的客户蜂拥而出，与年前的情况大相径庭。虽然许多看楼客是试价、了解行情，入市还比较犹豫，但如雨后春笋般的客流，说明目前置业需求只是受到压抑，一旦市场明朗、价格企稳，大量受到压抑的需求就会在短时间内得到引爆。

（三）四城市典型区域价格特点

1.北京

2月的北京二手商品房市场特点比较明显的是海淀区域。据北京中原三级市场研究部统计数据显示：02月份环比01月份海淀区中高档二手房价格整体呈上涨趋缓，涨幅为1.22%。虽然02月份前半月区域内依旧继承01月份二手商品房交易不够活跃的状态，但后半个月中，大多已经在该区域观望了一段时间的客户在春节过后陆续的选定合适的房屋成交，带动了该区域该月价格的变化。另北京中原三级市场研究部统计，02月份的海淀区中高档二手房买卖市场中，百望山和远大路板块的价格上涨明显。

2.天津

2月市内各区指数有增有减，总体增长缓慢。其中河北区在六区中涨幅最大，增幅为1.59%，位列市内六区之首。

2月河北区价格上涨最快，增长幅度为1.59%。其中宜白路板块是价格上涨最高的区域。价格环比上月上涨了13.1%。由此带动了2月整个区域价格的上涨。

3.上海

从全市各区域成交均价的变化情况来看，2月多数区域的价格基本保持平稳态势，除闸北、浦东分别上涨了2%、1.98%外，其余各区的2月成交均价涨跌幅均在1%以内。

2月闵行的二手房成交量环比上月减少了三成左右，各个板块的成交量都出现了比较明显的下滑，如前期成交活跃的春申板块2月是成交稀少，不过仍有部分板块出现了成交比较活跃的楼盘，比如位于金汇板块虹许路上的“名都城”在市场淡季保持了不错的成交态势，2月共有六套成交，平均17000-18000元/平方米的成交价格，相对于前期20000-23000元/平方米的价格有了不小降幅，这也成为其成交活跃的最主要的因素，成交的基本是150平方米以上的大三房。另一个成交活跃的是位于七宝板块的“万科城市花园”，2月有五套成交，成交总价基本在100万左右，房型多为100平方米左右的紧凑三房。

2月浦东二手房市场出现惨淡成交行情，买卖成交量下跌的幅度在35%左右。2月陆家嘴板块高档公寓成交主要还是以“世茂滨江花园”为主，成交均价在33000-40000元/平方米左右；2月成交较活跃的板块是塘桥板块和三林板块，其中塘桥板块的“东方城市花园”较为活跃，该盘靠近6号线的站点，市场上的房源以110-120平方米的两房为主，成交均价在15000-16000元/平方米，房型面积比较适合改善居住需求；另外三林板块的“中房樱桃苑”100平方米左右的两房需求比较大，成交均价在13500元/平方米左右。

4.广州

08年2月，全市大部分区域价格指数停止了大幅度的下滑。价格下降的区域也减少为三个，除海珠区仍有1.8%的明显降幅外，白云、番禺两区的降幅均维持在0.2%以内。2月越秀区价格指数环比上涨了1.5%，而天河区也有0.1%的升幅；荔湾区的价格相对平稳。

越秀区——老城区情结成就量价齐升

越秀区2月指数为158.6，环比大幅上升1.5%。越秀区2月成交可圈可点，除成交价大幅上涨外，成交量也逆市回升。区内除小北路板块外，其他各板块基本稳定，淘金路板块有所增长。主要是客源较节前增多，以自住为主且对区域针对性强，虽然也会观望，但只要价格能够接受，就会成交。

天河区——价格回调 促进部分区域成交

天河区2月指数为177.2，环比微升0.1%，天河区已经是第二个月价格有所上升了。虽然天河区整体成交量有所下滑，但部分区域却表示没有受到影响，原因是这一部分区域原先楼价高企，一些经济能力稍差的买家无法完成置业计划，但近期随着楼价的下调，无形中促使这一部分经济能力较差的买家入市，成交与2007年中持平，没有萎缩的迹象。

通过对四大热点城市（北京、天津、上海、广州）的02月份中高档二手房价格的对比分析，北京中原三级市场研究部的专业人士发现虽然广州的价格依然下跌，但大幅下跌速度有所缓解，趋于稳定状态发展。北京、天津、上海的房地产市场呈现价格微幅上涨，交易量下降的态势，但具体原因分到各城市又不尽相同，而区域特点更是反映出四大城市中特有的房产市场动态。展望未来，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，对于3月份二手房市场而言，进入传统意义的房地产市场回暖期，成交价格仍保持稳步增长，但涨幅不会很大，并且根据不同城市，不同区域，价格会有增有减；二手房交易量相对于二月份会有所提升。