2008年1月市场资讯

• 《土地登记办法》
  • 主要内容：

根据《办法》，我国土地登记包括总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记。《办法》要求依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。 未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的土地权利将不予登记。
《办法》规定的不予登记的情形还包括：土地权属有争议、土地违法违规行为尚未处理或者正在处理及申请登记的土地权利超过规定期限的。

• 研究视点：

土地登记是不动产登记的基础，《办法》的颁布实施对我国土地产权制度建设意义重大，对推动我国不动产登记制度建设会产生积极影响。（返回目录）

• 《国务院关于促进节约集约用地的通知》
  • 主要内容：

 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

• 研究视点：

《通知》主要规范的是房地产市场土地出让的秩序，大部分内容是对之前已明确内容在全国范围内的进一步规范。严格执行闲置土地处置政策，对闲置满两年土地无偿收回、闲置一到两年土地征收闲置费或增值地价的规定将加大企业和个人的屯地成本，直接打击大量屯地的行为，抑制对土地的非理性需求，对土地出让价格持续上涨有抑制作用。（返回目录）

• 《关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知》

• 主要内容：

从2008年起，在国土资源部预下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。在上报的计划中，必须明确规划用途、区位并严格执行有关廉租房、经济适用房、小户型房的比例标准。
这份通知规定，城市申报年度用地方案，应严格控制城市新增建设用地规模，合理安排经济社会发展各类必需用地，确保城市基础设施用地和关系民生的居住用地，特别是廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。
申报方案必须明确申报用地的规划用途和区位。城市申报新增建设用地，要按照综合平衡、突出重点的要求，适当压缩工业用地，重点保证居住用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于70%。
按照《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》(国土资发C20063320号)规定，在省级人民政府向国务院呈报城市建设用地请示时，需报送省级国土资源管理部门的审查意见、城市农用地转用和土地征收方案申报表和申报汇总表，申请用地的土地利用现状图、规划图。报批用地须按有关报表填报居住用地中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地面积。（返回目录）

• 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
  • 主要内容：

《通知》规定，任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

• 研究视点：

严禁村民将自己的住宅出租出售，有利于遏制“小产权房”的出现。《通知》虽然切断了新建“小产权房”的后路，但对于已经形成既定事实的“小产权房”如何对待，仍是个未知数。（返回目录）

• 《土地增值税清算鉴证业务准则》
  • 主要内容：

房地产开发企业如达到土地增值税清算条件后，可选择由税务部门上门进行清算或委托税务中介机构进行审核鉴证。准则规定，符合条件的税务师事务所必须严格按规定明确清算项目及其范围、正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出、征税项目与免税项目等内容，对清算项目的总体情况、不同用途房地产的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证，并填写各类明细鉴证表。

• 研究视点：

国家税务总局在2月1日开始对全国房地产企业进行全面土地增值税清算之前，再念“紧箍咒”，25日下发《土地增值税清算鉴证业务准则》，以期进一步规范土地增值税清算鉴证业务。（返回目录）
2、北京市政策法规

• 《关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见》
  • 主要内容：

申请人在申请登记注册时，只要提交住所使用证明、由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而做出承诺的《住所登记表》、住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，登记机关即可办理登记注册。

• 研究视点：

该意见中限制性地通过了民宅商用，为“住宅禁商”打开了解禁通道，而民宅改商用必须征得居民委员会或业主委员会，以及有利害关系的邻居或业主同意，这样的调整是为了适应已于去年10月1日正式施行的《物权法》中的相关规定而进行的。（返回目录）
二、行业消息
1、土地资讯

• 北京今年计划住宅用地供应1800公顷

“今年政府将继续加大住宅用地的供应力度，预计土地面积将比去年增加1/8，达到1800公顷。”市政协委员、市国土局局长安家盛近日介绍，保障性住房及中小户型中低价位住宅土地占70％。市国土局去年公布了《北京市2007—2010年度土地供应中期计划》，从2007年到2010年，本市计划供应的6400公顷住宅用地可建设各类住房157万套，其中，经济适用房、廉租房用地为860公顷，两限房用地为740公顷，这些政策性住房用地合计占到住宅用地的25％。去年，本市供应各类住宅用地1600公顷。
尽管今年新开工的800万平方米政策房的位置尚未最后明确，但选址原则已经确定，即2012年前竣工的地铁新线沿线区域。“考虑到轨道交通线路从修建到通车通常需要三四年的周期，未来推出的政策房必然要与地铁新线同步建设，保证居民入住后即可享受到公共交通的便捷。”安家盛举例说，地铁6号线沿线的常营居住区就是个典型。

• 通州土地市场交易活跃

2008年开年伊始的三个成交地块均在通州，而且都较具规模，最大一块地建筑规模达到47万平方米，三块地总成交规模约87万平方米。

• 研究视点：

作为北京三个新城之一，同时，又是三个新城中交通条件最好的区域，未来通州区将承载更多疏散城区人口，分解城区压力的作用。（返回目录）

• 郊县土地唱主角

在1月份成交的23宗土地中，有18块地位于远郊区县。在八大城区土地日益稀缺的情况下，未来远郊区县土地将在北京土地市场中继续扮演主角。（返回目录）
2、金融资讯

• 1月人民币贷款增速加快

数据显示，1月份新增人民币贷款5676亿元，与去年同期基本持平。截至1月末，人民币各项贷款余额23.1万亿元，同比增长16%，增幅比去年末高0.9个百分点，比去年同期高2.2个百分点。
市场人士认为，1月份人民币各项贷款增加较多，反映出当前信贷反弹压力仍然很大，央行数据还显示，1月份银行间市场人民币交易成交活跃，市场利率有所回落。
信贷压力的增加可能导致进一步上调准备金率甚至加息的预期，未来资金趋紧的方向日见明显。（返回目录）

• 存款准备金率再度上调

为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率（RRR）0.5个百分点达15%。
按照2007年底人民币存款余额38.94万亿计算，此次上调将锁住银行体系流动性大约2000亿元。从最近几次调整RRR的频率来看，央行保持了自2007年8月份以来一个月一次调整的频率，未来准备金率仍然存在上调空间。
整体看，08年仍将维持从紧的货币政策以对抗流动性过剩的局面。同时也宣示了银行将继续收缩信贷规模。房地产开发的资金链条将面临严峻形势。 （返回目录）

• 华润置地40万股权挂牌转让受创投青睐

华润置地（北京）股份有限公司在北交所公开挂牌转让的40万股股权项目已于本周一挂牌期满，目前已有4家意向单位向北交所递交了受让申请，其中包括3家创投企业。4家意向受让单位分别是来自宁波、海南、河南的3家创投企业和来自宁波的一家轻纺业进出口公司。而这次的股权转让方国网北京经济技术研究院已经选择了拍卖方式确定受让方，目前北交所正在和转让方商议审核4家意向单位的受让资格，并将于本周四前摇号产生拍卖会员，正式的拍卖公告则将在一周后公布。
本次40万股股权挂牌已是华润置地北京在北交所的二度露面。就在去年12月28日，华润置地北京90万股股权刚刚在北交所结束挂牌。据悉，申请受让此次40万股股权的3家创投企业也参与了之前90万股股权转让的竞价，竞价结果也会在一周后揭晓。
公开资料显示，华润置地北京自成立以来，共开发建设完成近50个各种房地产项目，累计开发面积达400万平方米，目前是全国最大的房地产企业之一，公司总资产104亿元，净资产近20亿元。 （返回目录）

• 2008年信贷从紧信号 一季度开发贷款用尽

“2008年的第一季度的开发贷款额度已经提完了,”中国银行深圳分行一位工作人员表示,“实际上开年几天就被提完了。”不仅是中行出现了这种情况，农行也出现了类似的情况。2008年货币从紧的政策开年便体现出来。
“今年最重要的主题就是信贷政策的变化,”融通基金认为，“在紧缩的货币政策下,房地产市场的销售情况、价格情况都会调整,这将对上市公司的业绩表现产生非常重要的影响，而这些都受到银行信贷的控制。”
支持大企业并购
开年，货币政策继续从紧。
“银监会规定了每个季度的贷款额度使用,第一季度只能够提全年的35%；到第二季度总共不超过50%；到第三季度总量不超过75%；第四季度剩下25%可用。”上述工作人员透露。
而央行缩减了各个商业银行2008年的贷款总额，中行系统缩减约100亿到200亿的额度，其他行也纷纷缩减。
据悉，2007年年底央行还召开了鲜为人知的信贷窗口指导会议。这次会议召集了四大行和13家股份制银行的行长和董事长,主要议题就是针对2007年贷款规模超标,商讨2008年如何放缓贷款增速。会上央行核定了2008年的信贷规模，并对各个银行下达了指导性计划。指导性计划的基本内容,就是总的新增贷款的盘子在3.6万亿左右,各行按照2007年的新增贷款规模安排明年的信贷增量。央行还明确表示，将加强窗口指导，按季度考察商业银行的放贷规模，并确立了银行各季度的放贷比例。
“虽然开年就执行从紧的政策,但是信贷的发放已经没有去年年底这么紧张了。”建设银行深圳分行一位工作人员表示，新额度的落实以及去年回收了一部分的贷款，目前整体情况较去年最后一个季度乐观，情况也较为稳定；并且基本上今年仍然维持去年的信贷政策，但是对政策的执行非常严格,“符合条件才能够发放贷款，条件的执行比较严格。”他说。
而对于今年年初，额度刚发放下来，迅速被提空的现象，他解释，“应该是因为去年年底没有了额度，那些符合条件的，已经提交了提款申请的企业积累下来的太多，都在排队等待新额度下放，一下子就提空了。”
2008年银行对大型企业仍然是持支持态度,支持大企业的并购，如万科、金地、华侨城、招商地产等企业的贷款，银行会尽量满足。银行对中小企业的审批和额度控制会更加谨慎，企业间的并购会更加频繁。
按揭贷款仍有空间
虽然总体紧缩，但是按揭贷款还是有新增的额度。
建行表示“在个人消费信贷上,包括按揭贷款,年初额度上问题不大。”
中行表示“今年在二手房按揭贷款方面仍然是受到控制，偏紧；一手房按揭贷款基本上能够保证。”
央行“9·27”房贷新政，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。12月5日印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。对房地产市场无异于“一记重锤”。
受信贷政策的影响，房地产市场进入了持续的成交萎靡状态。
“今年有了头寸,仍然没有成交量,”泛城租售网络的按揭部经理李孔玲表示,目前市场出现了“有钱放、无人贷”的局面。
前几天她刚刚与各大商业银行开会，银行们纷纷表示仍然支持按揭贷款业务，今年贷款额度基本上与去年持平，可是半个月过去了她手里仍然没有接到预期的按揭单。
“政策的影响还是非常大，符合‘第一套'条件的购房者不愿意出手；而投资者受‘第二套'政策的限制，利率太高，贷款成本太高，也不愿意出手。”李孔玲说，“现在看跌的人越来越多，比去年比例更大。”
创辉租售的一位工作人员也表示，目前中介生存非常困难，“很多单子都谈不下去,客户看好了房，都不愿意成交，都在等待市场价格继续下调。”
受此影响深圳多家中介退市，中天置业、长河地产等已经向深圳外埠扩张的中介纷纷退市。自称为中国最大中介、拥有地铺超过2000家的创辉租售也大面积收缩战线，关闭深圳以外的市场，包括上海、北京、广州市场，深圳本地的店铺也缩减了三分之一。
“二手房贷是有新增的头寸”,上述银行人士表示，但是现在对于市场来说，预期已经发生了变化，所以在成交萎靡的情况下，头寸已经无法给市场带来回暖。 （返回目录）
3、市场动态

• 北京南城二环内大型商业设施建设解禁 商圈南移

“目前，北京已对前门以南、二环以内的地区，打破原有的禁建大型商业设施的限制。”北京市商务局局长卢彦昨日在列席参加人代会时透露。
2006年出台的《北京市“十一五”时期服务业发展规划》中，曾明确规定三环以内不再建大型商业设施。但是，北京市商业的空间布局一直存在不尽合理的问题。比如，南城与其他城区的商业发展不协调，南城商业设施总量、结构和质量与其他城区存在明显差异，而有些地区的商业设施建设盲目发展、片面追求超大规模，出现了大型商业设施供过于求的局面。
卢彦介绍说，南城二环以内允许建设大型商业设施之后，政府鼓励各类社会资金进入南城，这将对南城商业结构调整和商业水平提升起到很大的促进作用。
他表示，目前崇文区的国瑞城、宣武区的朗琴园内都已有新的百货商场启动建设；王府井集团也在南二环的丰台区范围内投资开建了百货商场。
业内专家分析说，北京南城新建商圈应体现“政府引导、企业自主投资、市场化运作”的原则。现在有了政府的支持引导，北京的商圈未来可能南移。（返回目录）

• “前门大街”三块商业用地入市 掀起新一轮淘金热

前门大街周边3块商业用地昨日招标出让，这是该区域解禁大型商业地产后首次有新地块入市。而这一北京传统商业区总共将推出的11块商业用地，可能令北京掀起新一轮商业地产淘金热。
昨日，北京市土地整理储备中心网站挂出崇文区前门大街东侧路西片3宗地块招标公告，规划建筑面积分别为4.5万平方米、7.4万平方米、3.2万平方米，总计15.1万平方米，用地性质为商业和商居混合。
据了解，前门大街是北京市传统商业街区，土地及地上建筑产权复杂，如今推出3宗净地实属难得。业内人士预测，此次3地块上市会引来不少地产商的目光。而记者获悉，包括这3块地在内，北京市国土局已经同意了前门大街东侧路西片总共11宗土地入市交易。
作为前门大街项目招商代理的SOHO中国，在其去年赴港上市的招股说明书中曾明确，募集的资金主要用于为未来收购前门地区11地块提供资金保证。
此外，1992年进入北京的新世界地产，十几年来持续在崇外大街沿线耕耘商业地产，也一直觊觎前门大街项目。不过昨日招标公告发出后，并没有开发商对此明确表态。
上周，北京市商务局首次透露，前门以南至二环内大型商业设施建设的有关禁令解除。（返回目录）

• 金融街将拓展约1.41平方公里

“目前北京市政府已经原则批准了金融街拓展方案，年底有望能开工。”近日，市人大代表、北京华融综合投资公司董事长王功伟透露了这一消息。
目前金融街汇集了140家金融企业，除了银行、保险、基金公司外还包括80家中央直属企业总部，这些机构令不到一平方公里的金融街几近“超载”。西扩工程以原规划面积1.18平方公里为基础，向东、西、南拓展约1.41平方公里，核心区拓展到2.59平方公里。
王功伟介绍，初步预计建筑规模控制在100万平方米以内，近期在做7个地区的调研，包括月坛北街、南礼士路以及35中学一带，具体方案正在研究。目前成立的投资公司正在做规划调研、交通论证以及补偿方案。 （返回目录）

• 北京862家房企拟被注销资质

1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示。在网上公示名单中发现，北京鲁能房地产开发经营有限责任公司、北京海开置业有限公司、北京银泰置地房地产开发有限公司、五矿房地产等知名地产公司均在名单上，仍有项目正在开发的北京华纺易城房地产开发有限公司等地产公司也在此次名单中出现。
北京市建委在其公示中说明，拟注销资质证书的开发商主要是在资质证书有效期期满未按规定办理延续和升级手续的房地产开发企业。业内人表示，一般情况下，开发商均对其资质证书的延续或升级办理比较重视，如果未能按时办理的话，主要是开发商不准备使用该公司进行地产开发。
2月2日前不做出说明即注销资质
根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。从区域分布上来看，偏远区域的居多，比如平谷拟注销242家，怀柔拟注销102家，顺义拟注销84家。城八区中最多的是朝阳区，为83家。
北京建委在公示说明中表示，被公示的房地产开发企业如有异议，应在2008年1月22日至2月2日期间向注册地所在的区县建委房地产开发主管部门说明情况，逾期未提出异议或异议不成立的，北京市建设委员会将做出注销决定。
无法拿地导致中小开发商退市
永同昌集团营销总监肖志刚表示，由于北京房地产开发传统上以项目公司为主，当一个项目开发完毕后，该公司存在的意义不是很大，一般开发商选择将这些项目公司注销，比如在此次拟注销名单内的望京花园 (论坛)开发公司等。还有一些房地产公司主要是为了拿地而注册成立，并不具有开发能力，但2004年8月31日后开发商必须通过公开市场获取土地，这些为拿地而注册的公司自然无法再获取土地，注销也是情理之中。
此外，随着房地产行业宏观调控的加速，房地产行业洗牌加速，部分中小公司很难从市场中获取土地，无法再从事房地产开发业务，则选择了主动注销的方式来退出市场。 （返回目录）

• 23项主要投资项目2008年落户南城

2008年，北京市有23项主要投资项目将落户南城。市发改委的《2008年北京市国民经济和社会发展计划解读》中明确提出北京将积极推进城南及西南部地区交通道路、公共服务等基础设施建设，着力培育丰台丽泽地区、石景山首钢区域以及周边地区发展高端服务业，吸引带动性强、支撑性好的产业项目向南部和西南部发展。在向南城的这23项投资中，涵盖了轨道交通、高速公路、城市道路、交通枢纽配套、民生保障、文化教育和文化创意产业等7大类。
其中，交通类投资占总比例最大，项目涉及连接南三环与南四环的蒲黄榆路等。而在文化创意产业领域，则主要建设位于大兴的国家新媒体产业基地星光影视园。
北京南城的发展，也引起了北京市政协委员们的高度关注。今年的北京市政协会议上，丰台区、大兴区、石景山区、房山区、门头沟区五位区政协主席联名向大会提交了一份关于南城经济发展的提案。
北京市政协委员、清华大学公共管理学院副院长巫永平博士建议，“政府要引导一些重大的基础性设施落户南城，再通过市场的调节作用，合理布局，影响和辐射周边产业发展”。