2008年01月北京中高档住宅成交领先指数报告
一、 北京中原买卖成交领先指数——全市指数分析
据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计可知：2008年01月份北京中高档二手房成交价格为13408.3元/平米，01月份二手房买卖领先指数为222点，环比2007年12月份上涨1.22%。而2007年12月份环比11月份价格增幅为2.10%。可见，01月份中高档二手房价格增幅同12月份价格增幅相比仍呈趋缓走势。同时，北京2008年01月份北京中高档二手房买卖成交量环比12月份下浮15.65%，由此可见，北京中高档二手商品房市场持续12月出现的价升量降现象。
01月价格仍上涨，但涨幅趋缓的原因如下：
1）临近春节，持续受到2007年底政府陆续出台的利率调整、提高第二套房贷款等政策的影响，及08年初物业税的执行与否及如何执行的讨论，更多的消费者观望情绪高涨，致使成交量持续低迷，从而中高档二手商品房价格增长趋缓。
2）08年奥运即将来临，个别区域被投资者、住房消费者看好，而这些区域的业主也对自己的房产项目的未来趋势很有信心，并且认为目前的房地产市场状态是暂时的。因此，包括商业，住宅各方面不错的相关板块的房地产受到更多人群的关注，从而造成区域价格上涨。
3）01月份陆续开盘及尾盘销售的楼盘有40个居多，仍旧对二手商品房市场造成不小的冲击，再加上国家积极的实施保障住房政策，也在一定程度上影响着二手商品房市场。从而造成二手商品房价格涨幅趋缓。
01月成交量不太活跃的原因：
01月份仍然继承了12月份不太活跃的交易气氛，交易量较为平淡，主要原因是临近春节，人们的注意力都集中在过节的气氛中，而前期观望情绪持续的影响着消费者，虽然房价仍呈微涨趋势，但业主的报价与消费者的心理价位仍然差距较大，因此大多数客户表示在观望春节后的市场变化后再做出抉择。
图1：
（以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）
图2：
（以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）
二、 北京中原买卖成交领先指数——各区域板块均价分析
2.1朝阳区
图3：
（以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）
通过对朝阳区19大板块监测数据统计可知，01月份环比12月份朝阳区成交价格整体仍呈上涨趋势，涨幅为0.98%。比12月份的环比1.73%涨幅有所趋缓。但具体到各板块而言， 由于01月临近中国传统的春节，房地产市场仍然持续了12月份的冷清，房地产市场上供给与需求变化幅度不大，继续受政策影响，导致最终反应到价格层面上就有所不同。
据北京中原三级市场部统计数据显示，01月份华威桥二手商品房成交均价为12882.22元/平米，环比12月增长10.02%，是在该区域中价格上涨比较明显的板块之一，这主要是由于该区地处三环边上，交通便利，需求量比较大，即使是持续12月份二手商品房市场比较冷清的01月，该区的客源仍然比较丰富；再加上该地区的房主主要是自住，虽然受目前的房地产市场现状和政府陆续颁布的政策如加息等因素影响比较大，但业主的报价仍然居高不下，因为他们不是着急用钱，如果达不到自己的心理价位，宁可等待合适的时机再出售。如该区域代表性的山水文园项目，01月份的两居室报价仍然维持在23000-25000元/平米之间；而小区环境好，配套完善，居民整体素质也比较高的世纪东方城项目01月份两居室成交均价也在16000-17000元/平米，这些都带动着该区域的房地产价格走高也预示着该板块的房地产市场的走势。
2.2海淀区
图4：
（以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）
通过对海淀区10大板块监测可知，01月份环比12月份，海淀区整体上涨趋缓，涨幅为2.78%，具体到板块，价格表现有很大不同。
据北京中原三级市场部统计数据显示，12月份的海淀区是索家坟和万柳板块的二手商品房价格上涨明显。
1）01月份索家坟地区成交均价为17995.95元/平米，环比12月份上涨7.29%。但01月份区域内依旧继承12月份二手商品房交易不够活跃的状态，1月份的成交量虽然多，但大多是已经在该区域观望了2-3个月的客户的订单，所以造就了该月该区域价格的变化。另北京中原三级市场研究部统计，该区域内二手商品房以远洋风景、金晖嘉园等商品房项目为主，地处西直门优越的地理位置，周围有师范大学附小，师范大学附中等教育机构，距离金融街也相当的近，这里的项目自然受到为了孩子上学的家长和金融街工作的白领人群的欢迎，因此该区域的业主对于这里的房地产市场十分看好，报价仍旧很高，这也是造成该区域价格居高不下的重要原因。
2）据北京中原
2.3丰台区
图5：
通过对丰台区6大板块的监测可知，01月份环比12月份丰台区二手房价格上涨1.96%，其中马家堡、赵公口、方庄区域二手商品房价格都有不同程度的上涨。
据北京中原三级市场部统计数据显示，01月份赵公口地区二手商品房成交均价为8451.2元/平米，环比12月价格明显上涨8.12%。其原因如下，赵公口地区二手商品房主要集中于彩虹城、慧时欣园等项目，项目位置好，区域内商业氛围浓厚，尤其是附近的金深海鲜城吸引了众多的福建商人在此从事水产生意，从而增加了该区域的房屋需求量。进入1月后，虽然受年底冷清的市场环境的影响，但大多数的业主仍然看好该区域房地产项目的市场，认为年后的上涨空间还比较充分，也促成个别在总体房地产市场清冷的1月份成交的项目价格仍然微有上涨。
2.4中心四城区各板块分析
图6：
通过对中心四城区9大板块的监测可知，01月份环比12月份整体呈现上涨趋势。但个别板块，由于各自的位置特点，又纷呈不同态势。
1）据北京中原三级市场部统计数据显示，1月份朝阳门内大街区域二手商品房成交均价为15433.3元/平米，环比12月份价格上涨0.59%。价格微有上涨，主要是由于该区域位于二环内，地理位置极佳，业主对于2008年的房地产市场有高的期待，导致报价都比较高，虽然该月的成交量不高，但业主对于房产项目的坚定信心受市场变化不大，他们认为目前的市场状况是暂时的，未来的房地产市场仍然是上涨的趋势。
2）据北京中原三级市场部统计数据显示，01月份马连道区域中高档二手商品房楼盘成交均价为11706.9元/平米，环比12月下浮0.12%。分析原因，主要是受到上海、深圳市场成交量下降和房产调控政策的影响，消费者呈现观望态势；而进入1月份的春节前夕，客户的重点多放在过节的事项上面，导致需求量的下降，使得该区域一部分业主对于二手商品房的价格有了松动的迹象，但大部分业主仍旧是看好对未来的房地产市场。
2.5石景山和亦庄区各板块分析
图7：
（以上数据由北京中原
通过上面对石景山和亦庄地区楼盘监测可知：
1）据北京中原三级市场部统计数据显示：01月份亦庄地区二手商品房均价为11011.38元/平米，环比12月份价格有0.37%的微弱下降。继12月份亦庄地区二手房成交活跃度微有回涨之后，在1月份受到临近春节来临的影响，客源与房源都略有下降，导致成交量的萎靡，但是继12月份京津城铁线路全线铺通使众多的业主意识到该增值点，该区域业主对2008年及以后的区域房价继续上涨充满信心,因此，表现在价格方面只是略微的下浮，春节过后慢慢会回暖。
2）石景山地区01月份中高档二手商品房楼盘成交均价为11000元/平米，环比12月下浮2.22%。而12月份环比下降4.26%，从而看出，该区域的楼盘价格下降幅度趋缓，虽然表现为下浮，但实际比上个月降幅有所回升。该区域内以鲁谷板块为典型，以远洋山水项目为主，01月份二手成交均价为12800元/平米左右，较12月份下降200-400元/平米，相对环比要低于12月份比11月份的下降幅度。远洋山水价格持续下浮原因主要是临近春节的房地产市场本身比较冷清，再加上持续受到深圳、上海房地产市场变化的影响及媒体的轮番轰炸效应，使得该区域的楼盘价格仍旧略有下浮。
三、2008年2月份中高档住宅成交领先指数走势预测
综上所述，北京中原三级市场部研究人士分析认为，01月份继承了12月份交易不太活跃的走势，交易量较低，同时消费者观望情绪较浓，对于成交价格而言，受2008奥运效应刺激影响，促使二手商品房价格呈持平略有上涨的态势。而对于2月份二手房市场而言，迈进2008的金色奥运年又有春节的影响，二手房成交价格在前半个月会比较稳定，但不会影响上涨的大方向，虽然仍存在一定观望氛围，但应该会回到趋暖的主流路线上。当然，具体到不同区域，由于一二手房之间供给比例不同和区域条件特点不同，价格涨跌幅度也会有所不同。
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