激活住房市场十大问题尚需解决

“国家要把住宅建设培育成为国民经济的重要产业，会对住宅产业发展产生巨大推动力；城市化进程的加快，会对行业发展产生持续拉力；居民消费结构升级换代，老百姓由过去关注‘吃、穿’转入关注‘住、行’阶段，会对行业发展产生原动力。”顾云昌说，“我国住房二级市场，从提出规范、开放，到提出加快开放，到现在又提出全面加快开放，启动个人住房消费，充分说明：在这一新的住房发展阶段，加快住房分配货币化，加快全面开放住房二级市场，促进个人住房消费乃是我们工作的重点和中心。”

　　根据各地在激活住房市场，启动个人住房消费中取得的经验和成效，顾云昌秘书长提出，激活住房市场是一项系统工程，目前尚需做好10个方面的工作：

　　需要有力的政策推动

　　这些政策包括深化房改，加快住房货币分配步伐，放宽公房出售政策，搞活、规范二级市场；调整税费政策，降低入市“门坎”；大力发展经济适用住房；加大住房金融的支持力度等。上海、宁波、广州等城市围绕活跃市场加快旧城改造，增加城市基础设施建设投入，来扩大市场住房需求，调控住房开发和市场销售的合理比例都是很好的经验。

　　需要宽松的交易环境

　　其核心是让百姓通过住房交易得到一定的实惠。首先是能不能降低交易“门坎”。如，上海住房二级市场之所以搞得活跃，原因很多，但各种交易税费在各城市中最低，也是不争的事实。其中，老百姓买房实际只交契税为0．75％，其余由政府补贴，交易手续费只收万分之八。宁波市住房上市交易，买增量房，共收税费1．7％（其中契税1．5％，手续费和印花税各收0．1％），买存量房，收取的税费也只占总交易额的2．7％。有人也许会认为降低税费会影响地方财政收入。上海市长宁区近几年来对住房交易契税税率多次进行调整，每次减半征收，然而契税总量收入却有大幅度增加。事实说明，只要交易量扩大，尽管费率降低了，税收总额实际上仍会增加。其次是结合改革户籍制度，扩大住房销售对象。如，宁波市为了适应城市化进程和吸引人才的需要，已将原先外地人员购房只能办理蓝印户口变为直接准予入户，并允许到宁波的外地大学生先入户后就业。上海市从1996年8月起放宽商品房销售范围和对象以来，到1999年底，外省市单位和个人在上海市内已购房11200套，购房金额38．4亿元，办理申报蓝印户口7600多人。还有是放宽市场准入和公房上市交易条件，允许公房使用权上市交易，如上海、武汉颇有成效。重庆市还允许拆迁安置权上市交易。

　　需要较高的工作效率

　　市场主管部门和工作单位要切实改变工作作风，减少不必要的交易环节，提高工作效率。青岛、大连、南京、沈阳、武汉等城市，把事关住房交易的各个部门请进住房交易市场来，通过内部封闭式的运作模式，对住房交易者实行“一门式”、“一条龙”的服务。广州市房地产交易所深入开展“便民、利民、为民”活动，在10个方面作出努力。一手房5天内、二手房10至20天内办完交易手续，办理速度的加快使交易市场日趋活跃。南京组建全市以市场主管部门为核心，以市场产权、拆迁、物业、置换中心、安全鉴定、工程监理等为骨干，加上评估、拍卖、开发、中介等房地产专业单位进驻的房地产信息流通集散地，形成让老百姓只要看房、买房，就要到这条街上来转转、得到满意服务的氛围，同时，也让老百姓在这里保证能够买到放心房、称心房。

　　需要多样的交易场所

　　从实际出发，因地制宜，建立场所，方便老百姓交易。可以是点、线、面结合，如，青岛市是全市一个大市场，南京是华侨路房地产一条街，上海有通过网络形成面的上房置换在全市的108个置换点。也可以是有形市场与无形市场相结合，即房地产交易所与房地产网站相结合，方便百姓及时获得各种交易信息。还可以是日常交易与集中展会的交易相结合。

　　需要畅通的信息渠道

　　借助现代信息手段，建立正确、速达的房地产信息渠道。如，上海市在去年开通了“上海房地产”网站，还出版了每月一期的《上海楼市》，以及房地产登记资料公开查询制度，在快速、全面、权威地发布市场信息，方便群众购房的同时，也为政府进行宏观决策、企业进行投资决策提供了可靠的信息依据。

　　需要完善的服务体系

　　通过健全中介服务、金融服务、法律服务等，完善配套服务的软环境。完善中介服务体系，主要包括咨询、评估、经纪人。深圳市正在尝试产权登记的代理人制度，以改善为民服务质量。加强金融服务体系，加大金融服务的力度，通过银行间展开竞争和开办住房置业担保机构等，为百姓购房提供更多的金融支持。建立法律服务体系，通过把购房按揭合同、协议和工作交给律师，使百姓从烦琐的购房手续中解放出来。

　　需要规范的中介经营

　　重庆、成都等地的做法是先放开，后规范，让中介队伍先从地下转到地上，再通过集中来规范。沈阳市、宁波市的做法是疏理、整顿，通过疏理、整顿留下一批合格的中介公司。还可采取上海市的做法，对中介组织进行培训，通过提高其素质，使其走向企业化、规模化、多元化发展轨道，并逐步树立中介行业中的品牌企业。

　　需要正确的引导消费

　　政府部门、新闻媒体、中介组织、开发企业都要注意引导消费者确立正确的消费观念和消费行为，要大力宣传“购房置业正当时”，共同努力，加热住房个人消费的气氛，让更多的消费者、投资者进入房地产市场，最终获得老百姓、企业和政府“三赢”的结果。

　　需要适销的产品供给

　　开发商通过研究市场，开发更多的价格合理、质量上乘、适销对路的住房产品，使向社会提供的住房产品做到设计合理、功能齐全、环境优美、服务周到，让百姓购房无后顾之忧。

　　需要健康的消费理念

　　广大个人消费者需要走出“购房一步到位”、“预期降价”和“积蓄后再购房”的三个误区，形成早入市，早买房，早改善居住条件，早得益的观念。