房子卖不动，价格不能再空涨

北京

      据北京房地产交易管理网公布的数据显示，2008年上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，比去年同期的65004套下降了38%。“我爱我家”市场研究中心统计显示，上半年北京二手房交易总量达35276套，较去年下半年环比下降35.62%。根据国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市的调查显示，自今年4月以来，北京房屋销售价格指数6月同比上涨11.2%，新建住房价格指数同比上涨14.3%，二手住房销售价格指数同比上涨7.1%。虽然涨幅下跌，但是房价从数量上看并没有降下来。

上海

      据中房上海指数办公室7月7日公布的最新调查显示，6月份上海房价保持稳中有涨小幅上扬，在6月份141个市场调查样本中，有46%的公寓楼盘出现价格上涨，上涨占比较上月上升5个百分点，平均涨幅4.1%。而从整个上半年看，上半年上涨7.26%，房价平均月涨幅为1.21%，虽然比去年下半年月增速下降超过5%，但房价上涨仍然是事实。

      房价仍然高位运行，成交量同比环比收缩明显。6月份上海市新建住房成交面积为149.3万平方米，较上月减少30.7万平方米，环比降幅为17.1%。上半年累计成交量为885.7万平方米，与去年上半年相比减少了337.1万平方米，降幅达27.6%。

天津

      二手房方面，2007年天津市楼市整体火爆，二手房价格同样涨得很凶，一些二手房卖家坐地抬价。但2008年以来新房成交量下滑，二手房成交同样低迷，可是不少卖家心中的期望值却没有降低，开出的价格直逼新房，使得中心城区的二手房价格依然坚挺。与此同时，买家坚信房价会降，较着劲，观望情绪浓厚。

杭州

      据裕兴不动产统计数据显示，6.28~7.4期间，杭州主城区二手房成交229套，环比前一周(6.21~6.27)成交281套下降19%，下浮较大。日均成交32套，7月市场进入传统淡季。而6.28~7.4期间,主城区成交均价为12841.67元/平方米，环比前一周12414.04元/平方米的成交均价增长3%，

郑州

      年初以来，郑州楼市的观望气氛也比较浓厚，6月出现房价涨而成交量跌的局面。据郑州市房管局的数据显示，6月份郑州商品住宅的销量比5月下降近三成，但销售均价却比5月涨了481元/平方米。

      据郑州市房管局发布6月份郑房指数分析报告，除了二手住宅成交价2717元/平方米，与上月基本持平外，商品住宅、非住宅销售价格涨幅明显。其中，6月份郑州商品住宅销售均价为4386元/平方米，较上月上涨了12.32%，价格涨了481元/平方米，创出郑州房价历史新高；非住宅销售均价为6979元/平方米，较上月上涨了11.47%。“从单月数据上来说，房价出现一定幅度的波动很正常。”郑州市房管局有关负责人解释，与前几个月相比，6月份定向开发的单位房和经济适用房数量大大减少，加上个别位置较好的高档楼盘热销，这在一定程度上拉高了房价。

      但价涨情况下，房子的销售情况却并不理想。6月份郑州市共销售商品住宅4726套，较5月份下降了29.57%，较去年同期下降了36.46%。商品住宅销售面积43.68万平方米，较5月下降了38.15%，较去年同期下降了47.15%。

      更多城市的例子这里就不想系列了，通过上面五大城市的房价与成交情况，可发现“有价无市”的几种表现：

      一是房价仍然在上涨，只是幅度有所放缓；二是房价局部下跌，或者说一些楼盘在降价、打折、促销，但房价基数还处于高位；三是目前的“房价收入比”仍然非常大，是国际标准的数倍以上，大多数购房者难以支撑这样的房价；四是住房成交量在不断下降，一些城市的下降比例还不小，说明购买量在降。虽然房子本身还在用价格彰显自己的价值，但缺乏市场认同的问题已经发生，有价无市的境况摆在房企的面前。

      我认为，目前这种高位运行的房价，加上宏观政策的影响，对购房需求的抑制是很明显的。一方面大多数购房者的购买力还是不足以支撑高房价，以及高额贷款利息，而且经历了楼市长达六七年的涨价洗礼，自住房的购买者心理愈来愈趋于理性。更何况目前已经形成的楼市观望气氛，这种气氛随着媒体舆论影响、退房断供等局部现象的诱导，会变得越来越浓重。这就意味着持币待购的周期会变长，成交量可能进一步下降。如果房企不积极采取措施应对，就会变得非常被动，“猪坚强”不是任何企业都能做到的。

      在家电、IT、通讯、数码、涂料、服饰、食品、饮料、汽车、互联网、软件等多个行业，有价无市的现象一般很难遇到，即使发生了，行业也能够很快地应对，积极的措施也会很快推出，要么大面积降价，要么加大营销力度，要么在产品上革新，但房企在这方面的创新却是乏力的。这固然与房子这种产品的特性有关，但更多的还需要从开发商本身找原因。不能一遇到困难障碍，就把责任都推到行业、政策、宏观环境等方面。从某些房地产商自身来讲，或许存在这样几种“心理支撑”：一个是担忧心理。害怕降价会引起“多米诺骨牌效应”，引发购房者的持续观望，最终导致房子还是卖不出去；二是侥幸心理。近来多次宏观调控影响甚微，加之目前成交量并没有大幅萎缩，房地产市场与银行关联紧密，寄希望于楼市回暖，或者政策救市；三是不甘愿的心理。房地产行业风险相对比较大，但利润也是很可观的，开发商一时对房市的利润预期难以调整过来，不愿轻易降价就范。

      整个来讲，“有价无市”堪称楼市的一大怪胎，如果房企对此还不以为然，或继续等待观望，放弃主动出击、主动营销的机会，理性调整房价，拉动销售，估计对一些融资渠道有限的企业来讲，局势是非常不利的。